住まいの税金ガイド

マイホーム買替えにかかる税金

  • マイホームを売却した場合は、売却代金の一部(譲渡所得)に税金がかかる
  • 譲渡所得にかかる税金は、さまざまな特例で軽減できる
最大控除額(併用可) 最大控除額(併用可)

土地建物等の譲渡所得にかかる税率は、譲渡資産の所有期間によって異なります。譲渡年の1月1日における所有期間が5年を超える土地建物等の譲渡(売却)をした場合は、その譲渡による収入金額から、必要経費として取得費及び譲渡に要した費用を差し引いて算出した土地建物等の長期譲渡所得に20.315%の税率(所得税15.315%(注)・住民税5%)で税金がかかります。
その譲渡が、自分が住んでいる家屋やその敷地などの居住用財産の譲渡(マイホームの売却)である場合は、主としてマイホームの3,000万円控除以降で述べる5つの特例が設けられており、これらの特例の適用を受けることにより、譲渡所得にかかる税金が軽減できます。

(注)
所得税には2.1%の復興特別所得税が加算されています。

譲渡所得の計算式

譲渡益
収入金額 取得費 譲渡費用 特別控除 譲渡所得金額

譲渡所得にかかる税金の計算式(土地建物等の長期譲渡所得の場合)

譲渡所得金額 × 税率20.315%(注) 税額
(注)
マイホーム譲渡には、軽減税率14.21%の適用があります(マイホーム譲渡の軽減税率参照)。

取得費とは、その譲渡資産の取得価額、設備費、改良費等の合計額から「償却費相当額」を差し引いたものとなります。
マイホームなどの非業務用建物の「償却費相当額」は、「譲渡資産の取得価額×0.9×次の非業務用建物(居住用)の償却率×経過年数(6か月以上の端数は1年、6か月未満の端数は切捨て)」により計算します(建物の取得価額の95%が限度)。

木造 木骨モルタル (鉄骨)鉄筋コンクリート 金属造
(骨格材の肉厚3mm以下)
金属造
(骨格材の肉厚3mm超4mm以下)
0.031 0.034 0.015 0.036 0.025

また、非業務用建物の場合は、譲渡資産の登録免許税や不動産取得税、印紙税などが取得費に該当します。なお、先祖代々の土地で取得費が不明なものなどは、収入金額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

譲渡費用には、たとえば土地建物を売るために支払った仲介手数料、売主負担の印紙税、広告料、調査測量費、交渉費や、土地を売るための建物の解体費用とその建物の損失額などが該当します。

特別控除は、「マイホームの3,000万円控除」(マイホームの3,000万円控除参照)などの各種の特例による控除です。

譲渡所得金額がマイナスの場合(譲渡損失)は、原則として給与所得等の他の所得との通算はできません。ただし、「マイホームの買替え特例」(マイホームの買替え特例参照)などの各種の特例の適用を受けた場合には、他の所得との損益通算や譲渡損失の翌年以降への繰越控除が可能となります。

居住用財産の譲渡(マイホームの売却)とは?

譲渡所得の各種の特例における「居住用財産の譲渡」とは、次ののいずれかに該当するものをいいます。

①現在、居住している家屋を譲渡した場合

現在、居住している家屋を譲渡した場合

②現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等(借地権等を含む)を譲渡した場合

現在、居住している家屋とともにその敷地である土地等(借地権等を含む)を譲渡した場合

③以前に居住していた家屋及びその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合

以前に居住していた家屋及びその家屋とともにその敷地である土地等を譲渡した場合
  • 住まなくなってから3年目の年末までに譲渡

④現在、居住している家屋又は以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合

現在、居住している家屋又は以前に居住していた家屋を取り壊し、その敷地であった土地等を譲渡した場合
  • 取壊しから1年以内に譲渡契約
  • 住まなくなってから3年目の年末までに譲渡
(注1)
に該当しても、譲渡の相手方が次に掲げる者である場合は、対象となりません。
  • 譲渡者の配偶者及び直系血族
  • 譲渡者と生計を一にしている親族
  • 家屋の譲受け後その家屋に譲渡者と同居する親族
  • 譲渡者と内縁関係にある者及びその者と生計を一にしている親族
  • その他譲渡者と特殊の関係のある個人又は法人
(注2)
は、その家屋を取り壊した日から譲渡契約を締結した日まで、その土地等を貸付けその他の用途に供していない場合に限ります。
(注3)
に加えて、災害によって滅失した居住用家屋の敷地であった土地等の譲渡についても対象とされます。

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このガイドについて

このガイドは、株式会社 清文社の「令和2年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は令和2年5月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
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