住まいの税金ガイド

マイホームの買替え特例

  • 所有期間10年超のマイホームを買い替えた場合の譲渡所得を軽減(課税を繰り延べる)
  • 住宅ローン控除やその他の譲渡所得の特例とは選択適用
購入価格のケース 購入価格のケース

令和3年12月31日までに居住用財産の譲渡(マイホームの売却)をした場合(マイホーム買替えにかかる税金参照)で、譲渡資産及び買替資産が次の要件に該当する買い替えであれば、マイホームの買替え特例の適用を受けることができます。
譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、この買い替え特例を適用することにより課税される所得を減らすことができます。ただし、この買い替え特例はマイホームの3,000万円控除との選択適用となります。

居住用財産の譲渡 居住用財産の譲渡
※1
マイホーム買替えにかかる税金参照

譲渡所得の計算は?

この特例の適用を受けた場合は、次のように譲渡所得が軽減されます。譲渡した年分で譲渡益への課税は行われず、買い替えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます(譲渡益が非課税となるわけではない)。

譲渡した年分の譲渡所得

売却価格
(譲渡資産の譲渡価額)
購入価格
(買替資産の取得価額)
のケース ▶︎ 譲渡所得=0円
売却価格
(譲渡資産の譲渡価額)
購入価格
(買替資産の取得価額)
のケース ▶︎ 差額→収入金額
⬇︎
収入金額 必要経費
譲渡価額 取得価額 譲渡資産の取得費 譲渡費用 × 譲渡価額 - 取得価額 譲渡価額 土地建物等の長期譲渡所得金額

譲渡所得にかかる税額は?

昭和50年頃に取得した住宅に住んでいましたが、令和2年中にその住宅と敷地を6,000万円で売却し、4,000万円の新築住宅(床面積100m²、敷地面積150m²)に買い替えました。

譲渡資産の譲渡価額 譲渡資産の取得費 譲渡資産の譲渡費用 買替資産の取得価額
6,000万円 不明(概算取得費5%を適用) 300万円 4,000万円
譲渡価額 取得価額 概算取得費 譲渡費用
6,000万円 4,000万円 ( 6,000万円 × 5% + 300万円 ) × 6,000万円 4,000万円
6,000万円
譲渡価額 取得価額 概算取得費 譲渡費用
6,000万円 4,000万円 ( 6,000万円 × 5% + 300万円 )
× 6,000万円 4,000万円
6,000万円
譲渡所得金額1,800万円
譲渡所得金額 税率
1,800万円 × 20.315%
税額365.67万円

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このガイドについて

このガイドは、株式会社 清文社の「令和2年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は令和2年5月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
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