住まいの税金ガイド

譲渡所得Q&A

相続等による土地建物の取得日・取得費

相続又は贈与によって取得した資産の取得日・取得費はどうなりますか?
相続等によって取得した土地建物の取得日・取得費は、原則として、被相続人等の取得日・取得費が引き継がれます。ただし、例外として次に掲げる場合は、相続等のあった日を取得日とし、時価で資産の譲渡があったものとして(みなし譲渡課税)、その資産の時価を収入金額に計上することとされています。
  • 限定承認での相続
  • 法人に対する遺贈及び個人に対する包括遺贈で限定承認されたもの
  • 法人に対する贈与
  • 法人に対する時価の50%未満の価額で譲渡されたもの(低額譲渡)

権利金の課税

借地権を設定したときの権利金は、譲渡所得になりますか?
所有土地に借地権や地役権を設定した場合に、その対価として受け取った権利金等の額が、その土地の時価の50%(注)を超えるときは、その所得は原則として譲渡所得として課税されます。なお、50%以下の場合は不動産所得となります。
(注)
その設定が地下又は空間について上下の範囲を定めたものの場合は25%。

土地と建物を一括購入した場合

土地建物を一括購入したときは、その金額をどのように分割するのでしょうか?
分譲マンションや建売住宅の購入などで土地建物を一括取得した場合に、契約書等でそれぞれの対価が明らかでないときは、原則として、建物にかかった消費税額から逆算して金額を区分します。
なお、建物の消費税額も不明な場合については、「建物の標準的な建築価額表」(注)を目安として建物の取得価額を算定する方法も認められています。
(注)
国税庁資料「譲渡所得の申告のしかた(記載例)」(国税庁HP、税務署で入手可能)に掲載されています。

非居住者から日本国内の不動産を購入した場合の源泉徴収

1年以上海外赴任をしている人(非居住者)から日本国内の不動産を購入した場合、その対価を支払う際に源泉徴収が必要だと聞きましたが、本当ですか。
非居住者や外国法人から日本国内の不動産を購入して、その対価を国内で支払う場合、10.21%の税率で、所得税等を源泉徴収しなければなりません。ただし、個人が自己等の居住用に購入した場合で、その不動産の譲渡対価が1億円以下であるときは、源泉徴収は不要です。
(注)
非居住者等から日本国内の不動産を賃借した場合、20.42%を源泉徴収(自己等の居住用に賃借した場合は源泉徴収不要)。

優良住宅地の造成等のための土地等の譲渡

長期譲渡所得に係る軽減税率(2,000万円以下の部分、所得税10.21%・住民税4%)の適用が受けられる「優良住宅地の造成等のための土地等の譲渡」とは、どのようなものをいいますか?
軽減税率が適用される土地等の譲渡とは、次に掲げるものをいいます。
  • 国又は地方公共団体、地方道路公社、首都高速道路株式会社、阪神高速道路株式会社などに対する土地等の譲渡で、その土地等が土地収用法等の規定に基づく収用の対償に充てられるもの
  • 独立行政法人都市再生機構、土地開発公社、地方住宅供給公社などに対する土地等の譲渡で、その土地等が宅地若しくは住宅の供給又は土地の先行取得の業務を行うために直接必要であると認められるもの
  • 土地開発公社に対する被災市街地復興推進地域内又は住宅被災市町村の区域内にある土地等の譲渡で、その土地等が独立行政法人都市再生機構が施行する被災市街地復興土地区画整理事業又は第二種市街地再開発事業の用に供されるもの
  • 収用交換等による土地等の譲渡
  • 都市計画法の開発許可を受けて行う面積1,000m²(開発許可を要する面積が1,000m²未満である区域内の一団の宅地にあっては、その区域別に定めた面積)以上の一団の宅地の造成用の土地等の譲渡
  • 都市計画区域内の土地で開発許可を要しない場合の1,000m²以上(三大都市圏の特定市町村の市街化区域は500m²以上)の一団の優良住宅地造成用の土地等の譲渡(都道府県知事の認定を受けたものに限る)
  • 都市計画区域内で行う25戸以上の一団の住宅又は15戸以上若しくは床面積1,000m²以上の中高層耐火共同住宅(いずれも優良住宅の認定を受けたものに限る)の建設の用に供するための土地等の譲渡
  • 土地区画整理事業の施行区域内の土地等で仮換地の指定がされたものを一定期間内に一定の要件に該当する住宅又は中高層耐火共同住宅の建設を行う者に譲渡した場合のその譲渡で、譲渡した土地等につき指定された仮換地がこれらの住宅の敷地となるもの
  • 次の者に対する土地等の譲渡で、その土地等がその事業の用に供されるもの
    • 都市再開発法による第1種市街地再開発事業の施行者
    • 密集市街地防災街区整備促進法による防災街区整備事業の施行者及び同法の防災再開発促進地区内における認定建替計画に従って建替事業を行う認定事業者
    • 国家戦略特別区域内における認定区域計画に定められた再開発事業(施行区域の面積が500m²以上であること等の一定の要件を満たすものに限る)を行う民間事業者
    • 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する地域福利増進事業で一定の要件を満たすものを実施する者(令和元年6月1日以後の譲渡について適用)
    • マンション建替円滑化法の売渡し請求等に基づくマンション建替事業の施行者及び同法によるマンション敷地売却に伴う売渡し請求又は分配金取得に基づく施行者
    • 建築面積が150m²以上の建築物を建築する事業(施行区域の面積が500m²以上である等一定の要件を満たすものに限る)を行う者(市街化区域内又は未線引の都市計画区域内の用途地域内の土地等の譲渡に限る)
    • 特定民間再開発事業(地上階数4以上の中高層耐火建築物の建築をする事業で一定のものをいう)を行う者(既成市街地等のうちの一定区域にある土地等の譲渡に限る)
(注)
この軽減税率の適用を受けた譲渡については、マイホームの3,000万円控除(マイホームの3,000万円控除参照)、マイホームの買替え特例(マイホームの買替え特例参照)、事業用資産の買替え特例(事業用資産の買替え特例参照)、収用等により土地建物等を売ったときの特例(その他の譲渡所得の特例参照)、土地建物を交換・買替えしたときの特例(その他の譲渡所得の特例参照)の適用を受けることができません。

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このガイドについて

このガイドは、株式会社 清文社の「令和2年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は令和2年5月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
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