住まいの税金ガイド

住宅ローン控除 Q&A

夫婦共有で住宅を購入した場合

私たちは、夫婦共有で住宅を購入しましたが、その場合は2人とも、住宅ローン控除を受けることができるのでしょうか?
夫婦で一棟の住宅を購入した場合でも、それぞれが対象となる借入金を有し、共有登記をすれば、他の要件を満たしている限り、それぞれ住宅ローン控除を受けることができます。この場合、2人とも家屋にかかる借入金を有し、家屋に名義が入っている必要があります。
なお、床面積の判定について、夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、他の人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。

併用住宅を購入した場合

店舗付住宅を購入しましたが、住宅ローン控除の対象になるかどうか、どのように判定するのでしょうか?
店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積が50m²以上であり、そのうち自己の居住用部分の床面積が2分の1以上であれば、住宅ローン控除を受けることができます。
また、対象となる借入金は、居住用部分と事業用部分とにあん分計算を行う必要がありますが、居住用部分の床面積に対応する部分が控除対象となります。

借入金を借り換えた場合

住宅の新築にあたって、A銀行の借入金を有していましたが、より金利の低いB銀行の借入金に借り換えることにしました。この場合、B銀行からの借入金は、住宅ローン控除の対象になりますか?
住宅ローン控除の対象となる借入金は、住宅の新築等のために直接必要な借入金でなければなりません。したがって、借換えによる新しい借入金は、従前の借入金を消滅させるためのものであり、原則として住宅ローン控除の対象とはなりませんが、次の及びの要件を満たせば、借換え後の借入金について引き続き住宅ローン控除を受けられます。
  • 新しい借入金が従前の借入金の返済のためのものであることが明らかであること
  • 新しい借入金が10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の要件を満たすこと
なお、従前の借入金の残高より新しい借入金の借入時の金額のほうが多い場合は、次の算式による金額が、控除対象となる住宅ローン年末残高になります。
新しい借入金の年末残高 × 従前の借入金の残高 新しい借入金の借入時の金額
(注)
住宅ローン控除を受けることができる年数は、居住年から一定期間であり、借入金の借換えによって延長されることはありません。

住宅の取得対価の額

住宅の新築にあたり、当初工事代金が住宅ローンの年末残高よりも少なかったのですが、住宅ローン控除の控除額の計算にあたり、注意点はありますか?
住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高を基に計算することになっていますが、「住宅の取得対価の額又は費用の額」(注)が住宅ローンの年末残高よりも少ないときは、その住宅の取得対価の額又は費用の額を基に計算します
そのため、当初工事代金が住宅ローンの年末残高よりも少ない場合でも、追加工事代金など住宅の取得対価の額又は費用の額に含めることができる金額がないかどうか、確認しましょう。
(注)
補助金等の金額を除きます。また、贈与税の住宅取得資金贈与の非課税特例の適用を受けた場合には、その適用を受けた住宅取得資金の額を控除します。

控除額の計算方法

令和2年11月に引渡しを受けた新築住宅(長期優良住宅・床面積120m²・消費税率10%適用)に同年12月から居住を開始しました。購入価額は、土地建物合計で5,000万円、同年12月末日の住宅ローン残高は4,000万円です。住宅ローン控除の控除額は、どうなりますか? なお、本年分の所得金額は340万円、所得税額は25万円とします。
住宅ローン控除の控除額の計算は、次のとおりです。
(注)
特例による控除期間(11年目〜13年目)は計算が異なります。

控除可能額は?

住宅ローン年末残高 土地建物の購入価額 いずれか低い方
4,000万円 5,000万円 4,000万円
低い方の金額 控除率
4,000万円 × 1.0% 40万円
控除可能額 40万円

所得税の控除額は?

控除可能額 所得税額
40万円 25万円 所得税から25万円控除

住民税の控除額は?

控除可能額 所得税の控除額 控除しきれなかった金額
40万円 - 25万円 15万円
所得税の所得金額 住民税の控除限度額
340万円 × 7% 23.8万円 13.65万円
控除しきれなかった金額 住民税の控除限度額
15万円 13.65万円 住民税から13.65万円控除
(注)
住民税は翌年度分より控除されます。

実際の控除額は?

所得税の控除額 住民税の控除額
25万円 13.65万円 38.65万円
控除額 38.65万円

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このガイドについて

このガイドは、株式会社 清文社の「令和2年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は令和2年5月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
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