譲渡所得にかかる税金のしくみ

譲渡所得の金額は、土地建物等を売却した収入金額そのものではなく、収入金額（土地や建物の売却代金など）から必要経費として取得費及び譲渡費用を差し引いて算出した譲渡益から、特別控除などを控除して計算します。

譲渡所得の計算式

取得費とは、譲渡資産の取得価額（土地や建物の購入代金）と取得後の設備費、改良費等の合計額をいいます。店舗・賃貸住宅などの業務用建物の場合（マイホームなどの非業務用建物の場合はマイホーム買替えにかかる税金参照）は、譲渡時までの減価償却費の累計額を、この合計額から差し引いたものが取得費となります。
なお、先祖代々の土地などで取得費が不明な場合や、実際の取得費が収入金額の5％を下回る場合などには、収入金額の5％を「概算取得費」とすることができます。また、相続財産を一定期間内に譲渡した場合は、譲渡資産にかかる相続税のうち一定の額を取得費に加算できる特例が設けられています（取得費加算の特例参照）。

取得費の例（事業所得などの必要経費に算入されたものは含まない）

譲渡費用とは、土地や建物などを売るために直接かかった費用をいいます。譲渡費用の主なものは次のとおりです。

譲渡費用の例

一定の要件を満たす譲渡（マイホームや空き家の譲渡、収用等による譲渡など）については、特例の適用を受けることで、譲渡所得から100万円～5,000万円を特別控除することができます（マイホーム買替えにかかる税金・その他の譲渡所得の特例・空き家の譲渡所得の特例参照）。

このガイドは、株式会社 清文社の「2023年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は2023年（令和5年）4月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
（注）本サイトの計算例は、原則、例示取引にかかる税額を便宜的に計算しており、必ずしも最終的な納付税額ではないことから端数処理を考慮していない場合があります。
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