相続税・贈与税ガイド

空き家の譲渡所得の特例

  • 一人暮らしの親の自宅を相続し、空き家となっている場合に、売却による譲渡益から3,000万円を特別控除

被相続人の居住の用に供されていた家屋及びその敷地を、相続又は遺贈によって取得した相続人が、令和5年12月31日までに譲渡した場合は、相続時から譲渡時まで空き家であったことなど、一定の要件を満たせば、譲渡益から3,000万円特別控除の適用を受けることができます。

主な適用要件は?

  • ●相続開始直前において、被相続人が居住していた家屋であること(注)

    ●相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

    ●昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有登記された建物を除く)であること

  • ●相続開始直前において、被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地等であること(注)

  • ●相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと

    1. (注)相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合は、取り壊した家屋について相続時から取壊時まで事業用、貸付用、居住用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続時から譲渡時まで事業用、貸付用、居住用に供されていたことがないこと
  • ●相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの譲渡であること

    ●譲渡価額が1億円以下であること

    ●家屋を譲渡する場合(その敷地等も併せて譲渡する場合を含む)、譲渡時において、現行の耐震基準に適合する家屋であること

  1. (注)老人ホーム等に入所したことにより被相続人が居住しなくなった家屋及びその敷地は、一定の要件を満たす場合に限り、相続開始直前において被相続人が居住していたものとされます。

取得費加算の特例は選択適用

空き家の譲渡所得の特例と取得費加算の特例(取得費加算の特例参照)は、いずれかの選択適用となります。
なお、例えば、相続で取得した親の自宅(空き家)の売却と、相続人(子)のマイホーム取得が同一年となった場合など、空き家の譲渡所得の特例と他の譲渡所得や所得税の特例との併用は制限されません(ただし、「マイホームの3,000万円控除」とは同一年合計で控除限度額3,000万円となる)。

譲渡所得にかかる税額は?

一人暮らしの父の自宅(昭和55年建築の家屋とその敷地、父の所有)を平成30年2月に相続しましたが、空き家となっていました。この空き家を取り壊して、取壊し後の土地を令和2年11月に3,400万円で売却しました。除却費は200万円、取得費は不明です。

収入金額 概算取得費 譲渡費用 譲渡益
3,400万円 (3,400万円 × 5% 200万円) 3,030万円
譲渡益 特別控除 譲渡所得
3,030万円 3,000万円 30万円
譲渡所得 税率
税額6945円
30万円 × 20.315%
税額6945円
  1. (注)特例の適用がない場合は、税額615万5,445円
コラム空き家対策推進法

適切な管理が行われておらず、防災、衛生、景観面などで地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしている空き家についての施策を総合的かつ計画的に推進するため、「空き家対策推進法」が定められています。
この法律では、次のの状態にある「特定空家等」に該当する場合は、市町村が行う、除却、修繕等の措置の助言又は指導等の対象となります。そして、状態が改善されず勧告に至った場合は、固定資産税等の住宅用地の特例(固定資産税参照)の適用対象から除外され、税負担が重くなります。

  1. ①そのまま放置すれば、倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. ②そのまま放置すれば、著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. ③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. ④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

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このガイドについて

このガイドは、株式会社 清文社の「令和2年版 土地建物の税金ガイド」を元に作成しており、内容は令和2年5月1日現在の法令等にもとづいております。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。
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