不動産投資の基礎知識

5. お金のことについて

不動産投資に関わる購入時にかかる費用や物件を維持するための費用など、気になるお金のことについてご説明します。

購入時にかかるコスト

1. 物件購入代金

不動産を購入する際の、不動産の本体価格です。利回りを考え慎重にご検討ください。また、物件購入代金以外にもかかる諸経費が各種あり、それらについても計算に入れた上で、ご検討いただく必要があります。

2. 購入手数料各種

手数料は大きく分けて2つ。不動産仲介手数料は、不動産仲介会社の紹介を受けた場合に手数料を支払うもので、上限が売買価格の3%+6万円(別途消費税)と定められています(売買価格400万円超の場合)。また、不動産の権利を登記する際には登記申請を司法書士に依頼するため、司法書士手数料が発生します。

3. 税金各種【消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税】

消費税

不動産の購入代金を支払う際、土地代金には消費税はかかりませんが、建物代金やリフォーム費用に消費税が課税される場合があります。

印紙税

不動産の売買契約書には1通につき印紙税が課税されます。売買契約書に記載された金額によって納付する税額が異なります。

登録免許税

購入された不動産の権利を保全するために、所有権の登記が行われます。その際に登録免許税という税金を納付しなければなりません。

不動産取得税

不動産を取得された場合「不動産取得税」という地方税が課税されます。取得されてから半年から1年半の間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関から支払います。支払い時期が他の税金と違うため納税金額について事前に調べ用意しておきましょう。

経営コスト

物件の構造や築年数で変化しますが、賃貸経営がはじまってからかかる費用もあります。管理を委託する場合の費用、空室が出た際の費用、また、建物や室内を維持するための費用など、様々な項目を把握しておきましょう。

管理費

物件を管理するための費用で、家賃収入の3~8%が目安です。ご自身で管理する場合は発生しませんが、管理を委託する際には必要です。入居者の募集業務から、集金業務、クレーム対応、修繕手配まで、委託業務範囲は多岐に渡ります。

現状回復費

退去がおこるたびにかかるルームクリーニングをはじめ、古くなったクロスや床の交換工事費用など原状回復工事費がかかります。室内の設備も経年劣化するため定期的な交換が必要になります。

建物維持費

一棟マンションや一棟アパートの建物の維持にかかる費用です。共用部分の定期的な清掃から消防点検、建物の設備機器の交換修理費用など、多岐にわたって費用がかかります。また、外壁塗装や屋上防水など長期修繕計画を立てる必要もあります。

  • ※その他、ローンの経費や所得税・住民税等もコストとしてかかります。

固定資産税・都市計画税について

1月1日時点で不動産を所有している方に対して、毎年5月前後に固定資産税・都市計画税の支払い通知が届きます。固定資産税・都市計画税ともに土地・建物に課税されますが、都市計画税については原則として市街化区域だけに課すこととされています。

確定申告のポイント

不動産に投資して賃貸経営を行い家賃収入を得ると、1年間の家賃収入額から不動産投資にかかった経費を控除して計算し、不動産投資で得た利益に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といい、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告と白色申告の違いをいえば、青色申告の方が手間はかかりますが、必要経費として認められる科目数・金額が増加します。また所得金額から控除される金額も最高で65万円となります。青色申告特別控除のある青色申告をする方は青色申告承認申請書をご提出ください(期限:原則申告する年の3月15日まで)。

不動産投資を始めると、不動産経営において認められている経費を使うことができます。固定資産税・都市計画税といった税金、保険料、ローン支払い時の金利、建物の修繕費、管理委託費のほか、不動産投資にかかわる交通費、通話料、知識を得るための書籍代や打合せ飲食費、毎年の確定申告のための税理士費用など、多岐に渡ります。また、減価償却費の計算は専門知識も必要となるため、確定申告は税理士に依頼されることをオススメします。

火災保険・地震保険について

火災や自然災害は予測できないことであり、投資物件に不測の事態が生じる可能性もゼロではありません。高額な損害を被るリスクから資産を守るためにも、火災保険、および地震保険の加入は重要になります。火災保険は火災だけでなく、台風、旋風、竜巻、暴風等の風災、豪雪、雪崩(なだれ)等の雪災による損害も補償します。また、家賃補償、施設賠償責任といった特約などもあり、賃貸経営のリスクヘッジになります。また火災保険は長期契約の方が割引率が大きいのも特徴です。

地震保険の特徴

  • 契約期間は最長で5年まで(火災保険は10年まで)
  • 居住部分のある物件が対象です
  • 単独加入不可で必ず火災保険とセットで契約します(中途付帯可)
  • 補償額は火災保険の30~50%で設定(建物5,000万円、家財1,000万円が上限)
  • 建物の構造と所在地により保険料が変動
  • ※地震保険制度は、「地震保険に関する法律(地震保険法)」に基づいた、政府と損害保険会社が共同運営する公共性の高い保険です。

不動産売却時の税金

個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、その利益に対して所得税・住民税がかかります。不動産の場合には、給与所得などとは別に、所定の税率によって課税されます。適用される税率は、売却した年の1月1日時点で「所有期間5年以下(短期譲渡)」か「所有期間5年超(長期譲渡)」かで決まります。税率が大きく違うため、ご売却の際には注意が必要です。

  • ※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

長期譲渡所得の税額の計算

税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)

短期譲渡所得の税額の計算

税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

このコンテンツについて

このコンテンツは平成28年3月23日現在の情報をもとに作成しております。

執筆・監修/株式会社エメニケ

編集・制作/株式会社カナオリ

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