不動産投資の基礎知識

3. 不動産投資のはじめ方

不動産投資をはじめる際に知っておきたいことをご紹介します。

大切なのは目標設定

不動産投資は「投資」ではありますが、不動産賃貸業という「事業」でもあります。「事業」ですから当然、目的と目標の設定が重要になります。「何のために」「どのくらいの収益が希望か」「自己資金はいくらか」などを明確にすることで、「どのエリアの、どんな物件に投資するのか」など、投資の方向性が見えてきます。

年金対策

家のローンや老後の資金、さらには「年金はもらえるのか」など将来の不安は尽きません。不動産投資で少しでも利益を出しながら資産を形成し、ローンや融資の完済後は、年金のように安定収入を得ることも可能です。

教育費

お子さまの教育費がピークを迎える大学入学の時期を想定し、不動産投資を考える子育て世代の方も増えています。子育てをしながら収入の柱を増やすのは大変なことですので、不動産投資は教育費のための選択肢にもなります。

収入の柱の増加

給与以外の新たな収入源として不動産投資をはじめる方も多くいらっしゃいます。管理を不動産会社に委託すれば手間も少なく、働きながらでも運用できます。不動産投資に関する活動は経費として処理できるのも魅力のひとつです。

利回りの計算の仕方

利回りとは投資額に対して収益(リターン)がどれほどあるかを測る尺度のこと。預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合の一般的な用語です。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資においては、大きく分けて表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り(グロス)

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字。維持管理費など、不動産の保有にかかるコストを計算に入れていないため、実質的な利回りとは異なります。対象物件を絞り込む際の目安として、最初の指標になります。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

実質利回り(ネット)

「実質利回り」は年間の家賃収入からマンション経営にかかる諸経費・税金を差し引いて、物件価格に購入時の諸経費・税金を足したもので割った数字。諸経費や税金には管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料、固定資産税・都市計画税などがあります。

実質利回り=(年間収入-諸経費・税金)÷(物件価格+購入時の諸経費・税金)×100

キャッシュフロー

キャッシュフローとは、「現金の流れ」を指しますが、不動産投資では収入から諸経費や税金といった支出を差し引いて、最終的に残る現金を指します。不動産投資は賃貸経営です。いくら多くの家賃収入があっても、支出が多ければ経営はうまくいきません。

キャッシュフロー=家賃収入-(借入金返済+諸経費・税金)

エリア選定のポイント

利回りは高い方が良いのですが、リスクとリターンは比例することが多いため、高利回りの物件は、空室・家賃下落などリスクも高い傾向にあり、必ずしも利回りが高いほど有利な投資とは言えません。エリアや物件により、利回りには一定の法則性があります。たとえば、エリアであれば都市中心部より郊外のほうが利回りは高い傾向にあります。

都市中心部

人口が多く、物件の供給量も豊富、資産価値も高いのが特徴。比較的、銀行融資が通りやすいのもメリットです。しかし、物件価格が高いため、利回りは低くなりがちです。稼働率は高いため空室が続くリスクは抑制できますが、競合物件も多く家賃競争の可能性も。

郊外

人口密集地の都市中心部に比べると賃貸需要は低下します。周辺の環境や物件価値があれば空室のリスクは抑制できます。物件価格が比較的安いため、高い利回りを期待できる物件も多く、駅近など条件の良い物件は満室になりやすい傾向にあります。

不動産情報を収集する方法

1. 不動産の物件検索サイトを利用する

インターネットで24時間365日いつでも自由に利用でき、簡単に検索いただける不動産情報サイト、三菱UFJ不動産販売の「住まい1」をご利用ください。不動産の物件情報はもちろん、不動産市場の動向や豆知識、用語解説など不動産に関する情報も多く掲載しておりますので、ぜひご活用ください。

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2. 情報誌や新聞折り込み広告を確認する

無料で配布されている情報誌や新聞折り込み広告でも情報を収集いただけます。オススメ物件や特定のエリアの物件などを一覧情報としてご覧いただけます。

情報誌や新聞折り込み広告を確認する

3. 不動産会社からの情報提供

インターネットや新聞折り込み広告に掲載されている物件情報は、作成時の情報であり、最新の情報とはいえません。リアルタイムに物件情報を得るためには、ご自身で情報収集されるのと同時に、信頼できる不動産会社の担当者から市場に出る前の不動産情報を提供してもらいましょう。

不動産会社からの情報提供

このコンテンツについて

このコンテンツは平成28年3月23日現在の情報をもとに作成しております。

執筆・監修/株式会社エメニケ

編集・制作/株式会社カナオリ

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