3. 不動産投資のはじめ方

収益物件とは、個人や事業者から毎月の賃貸収入を得ることを目的とした不動産を指します。不動産はひとつとして同じものが存在せず、価値の見極めが容易ではありません。そのため下記の評価方法を用いて価値を算出します。

収益還元法

対象不動産の収益性に着目して価値を算出する手法のこと。
収益還元法で導き出した価格を「収益価格」と呼びます。

（1）DCF法（ディスカウンテッド・キャッシュ・フロー法）

対象不動産が将来生み出すと期待される収益と、売却時の予想価格を「現在の価値」へと換算し、その合計値を不動産の価格として算出する方法です。

【例】1棟アパート　満室時年間家賃収入／900万円　空室率／15%　投資期間／5年　割引率／3％　物件価格／15,000万円　の場合

7,426,620円（1年目）＋7,210,125円（2年目）＋7,000,515円（3年目）＋6,796,260円（4年目）＋6,598,890円（5年目）＋129,390,000円（売却時）＝164,422,410円（合計）

（2）直接還元法

対象不動産が一定期間（通常1年間）で生み出す純利益（収入−経費）を一定の還元利回りで割った不動産の価値を試算する方法です。

【例】1棟アパート　一年間の純利益／765万円　還元利回り／4.5％　の場合

7,650,000円÷4.5％＝170,000,000円

積算法

不動産投資は「投資」ではありますが、不動産賃貸業という「事業」でもあります。「事業」ですから当然、目的と目標の設定が重要になります。「何のために」「どのくらいの収益が希望か」「自己資金はいくらか」などを明確にすることで、「どのエリアの、どんな物件に投資するのか」など、投資の方向性が見えてきます。

年金対策

不動産投資で利益を出しながら資産を形成し、ローン完済後は年金のように定期収入を得ることを目指します。

教育費

お子さまの教育費がピークを迎える大学入学の時期を想定し、不動産投資を考える子育て世代の方も増えています。

相続対策

財産を次世代へスムーズに引き継ぐためには不動産投資は最適です。ただし相続前に対策をする必要があります。

収入の柱を増やす

中小企業のオーナーが新たな収入源として不動産投資を行うケースもあります。安定的な賃貸収入が本業を支えます。

利回りとは投資額に対して収益（リターン）がどれほどあるかを測る尺度のこと。預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合の一般的な用語です。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資においては、大きく分けて表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り（グロス）

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字。維持管理費など、不動産の保有にかかるコストを計算に入れていないため、実質的な利回りとは異なります。対象物件を絞り込む際の目安として、最初の指標になります。

実質利回り（ネット）

「実質利回り」は年間の家賃収入からマンション経営にかかる諸経費・税金を差し引いて、物件価格に購入時の諸経費・税金を足したもので割った数字。諸経費や税金には管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料、固定資産税・都市計画税などがあります。

キャッシュフロー

「キャッシュフロー」とは、「現金の流れ」を指しますが、不動産投資では収入から諸経費や税金といった支出を差し引いて、最終的に残る現金を指します。不動産投資は賃貸経営です。いくら多くの家賃収入があっても、支出が多ければ経営はうまくいきません。

利回りは高い方が良いのですが、リスクとリターンは比例することが多いため、高利回りの物件は、空室・家賃下落などリスクも高い傾向にあり、必ずしも利回りが高いほど有利な投資とは言えません。エリアや物件により、利回りには一定の法則性があります。たとえば、エリアであれば都市中心部より郊外のほうが利回りは高い傾向にあります。

都市中心部

人口が密集する都市中心部では、賃貸需要が見込めて空室リスクが低いのが大きな特徴です。ただし、資産価値も高くなるため、物件価格も高額となり、収益性が低下し低利回りの物件が増えます。とくに一等地と言われる場所にある物件は供給量も少なく高額になりがちです。

郊外

都市中心部に比べると人口も少ないため賃貸需要は低下しますが、物件価格が比較的安いため、高い利回りを期待できる物件も多くあります。周辺の環境や物件価値があれば、空室のリスクは抑制できます。とくに駅近など条件の良い物件は満室になりやすい傾向にあります。

1. 不動産の物件検索サイトを利用する

2. 新聞折り込み広告や情報誌を確認する

3. 不動産会社からの情報提供

このコンテンツは2022年3月15日現在の情報をもとに作成しております。

執筆・監修／株式会社エメニケ・津村玲税理士事務所

編集・制作／株式会社カナオリ