不動産投資の基礎知識

6. 確定申告のポイント

確定申告のポイントについてわかりやすく解説します。

確定申告のポイント

不動産に投資して賃貸経営を行い家賃収入を得ると、1年間の家賃収入額から不動産投資にかかった経費を控除して計算し、不動産投資で得た利益に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といい、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告と白色申告の違いをいえば、青色申告の方が手間はかかりますが、必要経費として認められる科目数・金額が増加します。また賃貸経営の事業規模がおおむね5棟10室以上となり、不動産所得が事業的規模と認められると最高で65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。青色申告をする方は管轄の税務署へ青色申告承認申請書を提出します（期限：原則申告する年の3月15日まで）。

  • STEP 1
    申告書作成のために必要な書類を集める
  • STEP 2
    青色決算書または収支内訳書（不動産所得用）を作成する
  • STEP 3
    確定申告書Bを作成する
  • STEP 4
    確定申告書を税務署に提出する
  • STEP 5
    納税または税金の還付を受ける

不動産投資を始めると、不動産経営において認められている経費を使うことができます。固定資産税・都市計画税といった税金、保険料、ローン支払い時の金利、建物の修繕費、管理委託費のほか、不動産投資にかかわる交通費、通信料、知識を得るための書籍代や打合せ飲食費、毎年の確定申告のための税理士費用など、多岐に渡ります。また、減価償却費の計算は専門知識も必要となるため、確定申告は税理士に依頼されることをオススメします。

賃貸オーナーの課税について

居住用の家賃に消費税はかかりませんが、事業用（店舗、テナント、駐車場など）の賃料には消費税が課されるため、申告・納税をしなければなりません。事業用賃貸物件のオーナーは小規模であれば通常消費税が免税されますが、前々年（基準期間）の課税売上高が1,000万円超もしくは、前年の１～6月までの期間（特定期間）の課税売上高が1,000万円超の場合（特定期間の給与支払額の合計が1,000万円以下である場合を除く。）、たとえその年の課税売上高が1,000万円以下であっても消費税の課税事業になります。なお、土地のみの売却なら消費税は非課税ですが、賃貸物件の建物部分は売却した際に課税対象になるため注意が必要です。

不動産売却時の税金

個人が資産を譲渡して利益が出た場合には、その利益に対して所得税・住民税がかかります。不動産の場合には、給与所得などとは別に、所定の税率によって課税されます。適用される税率は、売却した年の1月1日時点で「所有期間5年以下（短期譲渡）」か「所有期間5年超（長期譲渡）」かで決まります。税率が大きく違うため、ご売却の際には注意が必要です。

  • ※平成25年から令和19年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

長期譲渡所得の税額の計算

税額＝課税長期譲渡所得金額×税率20%（所得税15％、住民税5%）

短期譲渡所得の税額の計算

税額＝課税短期譲渡所得金額×税率39%（所得税30％、住民税9%）

このコンテンツについて

このコンテンツは2022年3月15日現在の情報をもとに作成しております。

執筆・監修／株式会社エメニケ・津村玲税理士事務所

編集・制作／株式会社カナオリ

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