過料の適用と遺産分割の新ルールに注意～所有者不明土地関連法とその影響

所有者不明土地とは、(1)不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地、(2)所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地を言います。なぜこのようなことが起こるかというと、相続登記（相続が発生した後、不動産を承継した人が行う登記手続き）の申請は義務ではなく、申請しなくても特に問題になることが少ないからです。実際、都市部への人口移動や人口減少・高齢化の進展等により、都市部から離れた地域などは、土地所有意識の希薄化や土地利用ニーズの低下が顕著になり、相続登記を行わないというケースが増えているのです。

相続登記がされていなければ、現在の所有者（管理責任者）が誰だか分からない状態になります。遺産分割をしないまま相続が繰り返されると、土地共有者が増加し、管理に対する責任所在が不明確になります。管理されないまま放置された土地は、周辺地域への土砂の崩落などの災害や、害虫の発生などの悪影響の要因となる場合もあります。こうした所有者不明土地に関する諸課題に対し各種法整備が進んだのです。

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所有者不明土地に関する諸課題に対する法整備の全体像は、(1)登記がされるようにするための不動産登記制度を見直し、(2)土地を手放すための制度（相続土地国庫帰属制度）の創設、(3)土地利用に関連する民法の見直し、といったものです。2番目の相続土地国庫帰属制度は、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。利用ニーズが低い地域などの土地が放置されないようにするための制度ですが、承認のハードルは必ずしも低くなく、また負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付する必要があります。3番目の民法改正は、財産管理制度の創設、共有制度の見直し、相隣関係の見直し、遺産分割に関する新ルール創設があります。

今回は、多くの方に影響を及ぼす可能性があると思われる不動産登記制度の見直し（「相続登記の申請を義務化」「住所等の変更登記の申請の義務化」）と「遺産分割に関する新たなルール」について簡単にお話しようと思います。

相続や遺贈により不動産を取得した相続人に対し、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられます。なお、令和6年4月1日より前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務は課されます。令和6年4月1日と「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日」のいずれか遅い日を起点にして3年以内に相続登記をしなければなりません。相続登記していない空き家となった実家などを兄弟姉妹で所有している場合、登記義務が生じることになります。

また、遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならないとされました。

今回の不動産登記法改正では、「正当な理由」がないのに登記申請義務に違反した場合には１０万円以下の過料の適用対象となります。

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登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から２年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないとされました。正当な理由がないのに義務に違反した場合、５万円以下の過料の適用対象となります。ここで注意しておきたいのは、施行日前に住所等変更が発生していたケースについても、登記の申請義務は課されるということです。施行日と住所・氏名等に変更が発生した日のいずれか遅い日から法定の期間（２年間）がスタートしますので、例えば5年前に一人暮らしの親を引き取り同居しているような場合や、10年前に婚姻等で姓が変更になっている場合などは、令和8年4月から2年以内に住所等の変更登記をしなければならなくなります。

実際、上述のようなケースに該当する方は少なくないと思います。また、土地を多く保有する地主さんなどが居所を変更した場合にも、住所変更登記をしなければならないことになるので、注意が必要でしょう。なお、個人の場合には、住民基本台帳ネットワークシステムからの情報取得に必要な検索用情報（氏名、住所、生年月日など）を提供し、かつ本人の了解があれば、職権で住所等の変更登記ができる仕組みも導入されますので、いちいち住所変更登記手続きを申請するのが面倒という方は検討してもよいかもしれません。

被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は遺言で指定された相続分によって画一的に行うこととされました。遺産分割では、個別の事情（療養看護等の特別の寄与など）を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的ですが、こうした事情を反映して遺産分割をまとめたいなら10年以内にまとめてくださいというのが新ルールの主旨です。令和5年4月1日の施行日前に被相続人が死亡した場合の遺産分割についても新ルールが適用されますので、遺産分割で議論中の場合は注意が必要です（ただし、経過措置により少なくとも施行時から５年の猶予期間を設けることとなっています）。

相続財産の多い少ないにかかわらず、遺産分割において個別の事情をどう評価すべきかで論争となるケースはよくあります。今回のルール改正から言えるのは、スムーズに遺産分割をまとめるためにも、兄弟姉妹に対する定期的な報告（療養看護等を行った事実とその領収証などをまとめた会計報告）を行い、日頃から兄弟姉妹の理解を得ておくことが重要になりそうです。

所有者不明土地というと、あまり関係ないと思いがちかもしれませんが、登記ルールの見直しや遺産分割の新ルールは、一般の方にも影響する可能性が高いと思われます。気になる場合には、全般的なルールを知っている不動産会社、司法書士、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

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