不動産投資・賃貸経営で良かったこととトラブル例

不動産投資は、仮に購入時点で最高だと思うものを購入したとしても、その後の中長期にわたる賃貸経営では様々な問題が出てくる可能性もあります。
そのような時にも上手く対応していける力は、経験を積みながら自身で身につけていくことができると感じます。
今回は、不動産投資・賃貸経営を通してこれまで筆者が実感した、良かったこととトラブル例をいくつか挙げてみました。ご参考にしていただけばと思います。

不動産投資・賃貸経営で良かったこととトラブル例

まずは、「良かったこと」からです。

やり方次第で比較的安定した資産に

金融商品などの運用商品と比較してインカムゲイン(賃料収入)を主とした不動産投資は、賃料収入でローン返済し続けることができていれば、残債は減っていきます。リーマンショックのような時でも同様です。市況が悪くなったとしても、賃料が突然暴落することは起こりにくいため、地道に返済を継続し残債が減れば「資産」となりうるのです。
立地にもよりますが、市況により価格が上昇したタイミングで売却する選択肢を持つこともできるでしょう。
資産全体で分散が効いていれば、景気に左右されにくい状況を作ることも可能です。やり方次第で不動産もそのひとつになりうると感じます。

工夫次第で収益を上げられる可能性

退去後の原状回復の際、少しずつ居室のグレードアップも手掛けたことで、結果的に空室期間が短くなったこともあります。当時は、そのマンションの数室をある企業が借り上げている状況でした。入居者が退去するごとに設備のリフォーム等を進めていたところ、それを知った企業から、「新しく入ってくる社員のために、空室が出たらもう1室借りたい。」というお申し出がありました。(企業による借り上げには反面リスクもあり、その点は後ほどご紹介します。)
ただし空室対策は、いつもこれをやれば大丈夫というものはなく、出費や試行錯誤の連続です。それでも自分の工夫次第で収益を上げられる可能性があるのは、実物不動産の良いところのひとつだと感じます。
費用対効果にもよりますが、そのバランスは管理会社の方など現場の声を参考にしながら動いてみると良いでしょう。

入居者の方からの感謝

今では珍しくなくなった、「インターネット無料の賃貸住宅」。オーナーがインターネット設備提供会社と一括契約をし、入居者の方々に回線を提供するというものです。いわゆる空室対策の1つとしているオーナーも多く、初期費用や固定費の負担はあるものの、入居者の方から別途料金をいただくよりも、賃料の中に含めたサービスとして提供するオーナーが多いようです。
以前は、特に中古物件でこのサービスがある賃貸物件はまだ多くなかったこともあり、先駆けて導入したことを覚えています。
後に入居者の方が退去する際、「インターネット無料は良かった。ありがとう。」という言葉を管理会社の方に残していったという話しを聞き、嬉しくなりました。
自身で考えて導入した設備等を実際に入居者の方に喜んで使っていただけたことは、今後の賃貸経営のモチベーションにもなります。

良かったこと

一方、トラブル例も数点ご紹介します。

敷金トラブル

基本的に入居者の方と賃貸借契約は、国交省がまとめた原状回復に関するガイドラインに則っており、退去の際もそれに従った精算をしています。ですからトラブルになるとは思っていなかったのですが、以前このようなことがありました。
退去に当たり、喫煙による汚れやその他、経年・通常使用による損耗以外のものが見受けられたため、その分の清掃や補修の金額を差し引いての敷金返還を打診したところ、「敷金は全額返金して欲しい」との一点張り。
管理会社の方が間に入って下さっており、話しを聞いていくと、以前のオーナーと少々トラブルがあったことが尾を引き、「敷金は全額返金」という思いに到ったようです。その後も話し合いを続け、最後は落としどころを見つけることができました。
現場では様々なことが起こります。法律やルールで決まっているから、という杓子定規な対応では話しが上手くまとまらないことも多々あります。
状況に合わせた判断が、都度必要だということを実感します。

企業のリストラによる退去増

上記「良かったこと」でも触れましたように、企業が社員のために賃貸住宅を借り上げることや、社宅のように使うことはよくあります。オーナーとしても、企業との契約は家賃滞納のリスクが低くなるなどのメリットは少なくありません。
ただし、リストラが行われるといった影響を直に受ける可能性には注意が必要です。
以前、保有物件1棟のうちの1/3程度をある企業が借り上げをしていた状況で、景気が悪くなりその企業が人員削減を行ったため、ほとんどが一気に解約になってしまったこともありました。
ある程度の「リスク分散」を心掛ける必要性を感じます。

空き巣

空き巣は住宅の1階だけではなく、2階以上でも起こりうることです。犯人が侵入をあきらめる時間は、5分以内が7割程度というデータ(都市防犯研究センター)もありますから、1棟で保有する場合は特に、敷地内になるべく死角をつくらず、入りにくいと思わせる工夫をしておきたいところです。
以前起きた空き巣は2階のベランダからの侵入であったため、その後ベランダ側には、人・物の動きに反応するセンサーをつけ、防犯カメラの台数を増やしました。オーナーとして、責任を持った対応が必要だと思ったからです。
その後は、「きちんと防犯対策をしている」住宅として、仲介の方々にも認知されていったようです。

トラブル例

不動産投資・賃貸経営は、決断・行動の連続だと感じます。
判断・決断力を身につけるためには、不動産会社の営業など専門家のアドバイスをいただきながらも、自分だったらどうするかを常に考えながら、ある程度経験を積むことも必要だと感じます。
試行錯誤したことが結果につながった時の面白さが、不動産投資・賃貸経営の醍醐味です。

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