売りやすさを視野に入れたマンション購入のポイント

昨今では、ライフステージや同居家族構成の変化などに合わせて柔軟に住まいを買い替える人が増えています。ただし、住み替えのために売却する際、購入時より大幅に価格を下げることになれば、ローンなどの負担が大きくなってしまいます。そこで今回は、マンションを対象に、売却時に多くの人の関心を惹きつけやすくなるポイントをご紹介します。

※画像はすべてイメージです

マンション

立地

●都心部や人気の街を選び、できるだけ最寄駅に近い物件を

共働き世帯

最近の現役世代は、共働き世帯が大半です。
夫婦それぞれで職住近接を実現させるためには、複数のオフィス集積地に短時間でアクセスできるような立地が理想となります。
都心部など、公共交通機関が発達したエリアで住まいを選んでおけば、より多くの購入希望者から注目される可能性が高まります。

また、TVや雑誌で「住みたい街」としてよく取り上げられるようなエリアに注目してみてもいいでしょう。
多くの人が「住みたい」と思う街にあるマンションなら、当然、売却時にも購入希望者が多くなることが期待できるからです。

さらに、大規模再開発に着目するという手もあります。
広い範囲を対象に、商業施設やオフィス、住宅など、多彩な機能が備わるような街づくりが実施されると、その周辺部も含めて人気が大幅に高まることがあります。自治体のサイトなどで再開発情報を調べてみましょう。

街選びについては、こちら(リセールバリューを視野に入れた賢いマンション選び)もご参照ください。

なお、ある程度候補エリアが固まったら、最寄駅からの所要時間も気にかけてください。
マンションを探す人の多くは徒歩5分以内を理想とし、徒歩10分を上限と考えるようです。

また、中古物件の検索サイトの大半は、最寄駅からの所要分数を指定し、希望に該当する物件情報だけを表示できるようになっています。
安易に駅から離れた物件を選んでしまうと、購入希望者の設定条件によっては検討の対象から自動的に外されてしまう恐れがあるので注意してください。

マンションのタイプ

●大規模物件や地域のランドマーク的な物件が狙い目

総戸数200戸以上など規模が大きなマンションは、総じて共用施設やサービス、セキュリティ対策などが充実しているものです。

また、総戸数の少ないマンションに比べて、管理費や修繕積立金が抑えられるケースが多いのも特徴です。このため、利用可能な鉄道路線や駅からの距離など他の条件が似通っている場合は、大規模物件のほうが人気を集めやすくなります。

また、タワーマンションなど、周辺一帯のシンボルになっているような物件だと、マンション名を指定して売却住戸を探す購入検討者も多くなり、やはり人気を集めやすくなります。

物件の広さ・間取りタイプ

●できるだけオーソドックスな物件を

間取り

大幅に広い物件や変形間取りなど、特殊な物件を選ぶと売却時に関心を示す購入希望者が限定されてしまいます。
できるだけ多くの人に検討してもらうことを求めるなら、専有面積も間取りタイプもオーソドックスなものを選んでおきたいところです。
1LDKなら50m²台、2LDKなら60m²台から70m²台を平均像として考えるといいでしょう。
1LDKという選択肢を意外に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、早期に資産形成しておこうというシングルや新婚カップル、子どもが独立したシニアカップルなど、一定以上の需要を見込めます。

また、ひと昔前は部屋数が重視される傾向にあったため3LDKが人気でしたが、LDKのゆとりやリフォームによる可変性などが重視されるようになってきた昨今では、2LDKの人気が高まっています。

なお、特に住まいの購入が初めての人は、検討時点で夫婦2人だけなのに将来の子どもの個室も視野に入れるなど、必要以上に広い住まい・部屋数が多い間取りタイプを選びたくなる傾向にあるようです。
当然、広い物件ほど購入価格が高くなりますが、その分、思うような価格で売却できなかった際の差額が大きくなってしまいます。

そもそも将来の変化は事前に読み切れませんから、子どもができる前に転勤になってしまうなど、広さや部屋数を活かしきれない可能性もあります。 夫婦2人のうちは1LDKを選んでおき、子どもができたら2LDKに、第二子誕生や第一子の進学に合わせて3LDKにといった具合で、必要に応じて段階的に住み替えて広くしていくほうがリスクを低減できます。

[譲渡益には税金がかかる点にご注意]

購入時より高い金額で住まいを売却できた場合の差益は、「譲渡益」といいます。
この譲渡益は、原則として所得税や住民税の課税対象になります。

ただし、売却した不動産が自身の居住用だった場合、課税対象額のうち3000万円までは特別控除を適用できる場合があります。
控除の範囲や条件、3000万円を超える部分の税率などについては、こちら(住まいの税金ガイド:マイホーム売るとき、買い替えるときの税金)を参照してください。

●自分たちの都合を犠牲にするのは本末転倒

柔軟な買い替えを実現するために、より多くの人から購入を検討してもらえるような住まいを選んでおくことは重要です。
ただし、居住用に購入する以上、「通勤に2時間かかるが人気の街で選んでおく」など、自分たちの都合や快適性を犠牲にするのでは本末転倒です。
通勤の負担や求めるライフスタイルなどをよく整理しておき、そのうえで売却時に、より購入検討者の関心を惹きつけられるような条件を加味していくといいでしょう。

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