不動産売却でかかる税金は？　譲渡所得税の計算方法や知っておきたい特例も解説

不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。 譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税の合算です。復興特別所得税は東日本大震災からの復興の目的として納めるもので、2037年（令和19年）まで、税率は所得税の2.1％です。 不動産売却の譲渡所得税は分離課税方式で計算します。 分離課税方式は、その他の所得（事業所得や給与所得など）とは切り離して税額を計算する仕組みのことです。不動産売却の利益を所得ごとに決められた税率で個別に計算し、売却した翌年の確定申告によって納税額を確定させます。 （確定申告の流れやポイントについては後ほど詳しく説明します）

譲渡所得税は、不動産売却の売却金額ではなく、売却によって得た利益に対してかかる税金です。計算方法を見てみましょう。

譲渡所得税の計算では、まず譲渡所得の金額を計算します。

譲渡所得は、不動産の売却金額から、その不動産を取得・譲渡するためにかかった費用と、売却時に利用できる控除額を引き算して算出します。

譲渡所得税の計算式

 取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった購入代金などの費用です。
譲渡費用は、不動産の売却時に支払った費用のことです。
 
また、不動産売却の譲渡所得については、特例として特別控除が受けられる場合があります。特別控除は、売却した物件や、売却した人が一定の条件を満たしている場合に利用できるものです。控除を利用することで譲渡所得額が少なくなり、結果として譲渡所得税の金額も少なくなります。特別控除については、後ほど詳しく説明します。
 
次に、譲渡所得に大きく関わってくる取得費と譲渡費用について、詳しく見ていくことにします。

取得費で主な費用となるのは、売却した不動産の購入代金です。
 
また、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、購入時に納めた税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、司法書士に支払った登記手数料、購入時のエアコンなどの搬入や取付工事の費用、増改築費なども取得費に含めることができます。
 
売却した不動産の購入代金は、土地と建物に分けて計算するのが基本です。
土地については購入額、建物については購入額から減価償却費（取得から売却時までの間に経年劣化した価値）を控除した価額を用います。
 
建物の取得費の計算式

 
減価償却費は以下の計算式で算出します。
 
減価償却費の計算式  
注意しなければならないのは、償却率は建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）によって数値が定められていることです。詳細は以下のとおりです。

また、経過年数は建物の築年数ではなく、建物を購入してから売却するまでの所有期間を指します。経過年数を計算する際に端数月がある場合は、6ヶ月以上であれば1年として計算し、6ヶ月未満の端数付きは切り捨てます。

次に、譲渡費用についてです。

取得費が取得（購入）時にかかった費用であるのに対し、譲渡費用は譲渡（売却）した時にかかった費用を指します。譲渡費用に含むものは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

不動産売却の譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。
 
売却した不動産の所有期間が５年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％です。ともに2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。

 

譲渡所得税の計算式

　短期譲渡所得の税率　
　長期譲渡所得の税率　
所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
 
例えば、2016年6月に購入した不動産を2021年10月に売却した場合、所有期間は実質的には5年を超えます。しかし、売却した年（2021年）の1月1日時点で見ると5年以下となり、短期譲渡所得になるのです。
 
つまり、2016年6月に購入した不動産は、2022年1月1日以降に売却した場合でなければ長期譲渡所得にならないということです。

不動産売却時には、譲渡所得税の他に、印紙税、登録免許税、仲介手数料にかかる消費税が発生します。

印紙税は、不動産を売却する際の不動産売買契約書に印紙を貼り消印をして、納税します。

印紙を貼り、消印をすることによって納税することになるため、印紙税を貼らなかった（消印をしなかった）場合は納税していないとみなされ、過怠税（印紙を正しく貼らなかった時に発生する税金）が課せられることがあります。

印紙税は売却した不動産の売買金額によって変わり、売却金額が高いほど納税額も高くなります。

ただし、2022年（令和4年）3月31日までは軽減税額が適用されます。例えば、売買価格が3,000万円の不動産を売却する場合、本来であれば印紙税は2万円ですが、2022年3月31日までは契約書に1万円の印紙を貼ればいいことになっています。

契約金額による軽減税率の詳細は以下のとおりです。

登録免許税は、不動産売却によって所有者が変わり、不動産登記上の所有者の名義が変わる時に発生する税金です。

登記に関わる費用は2種類あります。

１つは、売却時まで住宅ローンが残っていた場合に抵当権を抹消するための登記費用で、これは一般的には売主が負担します。

もう１つは、不動産の所有権の移転や抵当権を設定するための登記費用で、これは一般的には買主が負担します。

抵当権抹消の登記は、不動産１件につき登録免許税が1,000円かかります。土地と建物は別々の不動産として数えるため、土地と建物を売却する場合は2件となり2,000円です。この手続きは複雑かつ重要であるため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。手続き費用は手数料を含めて5,000円～2万円が目安です。

※所有権の移転や抵当権設定のための登記は、土地を売買する場合と住宅を売買する場合とで異なります。

土地の所有権移転登記は、固定資産税評価額×2.0％の税率で登録免許税が発生します。ただし、印紙税と同様に軽減税額が適用されるため、2022年（令和４年）3月31日までは税率が1.5％となります。

住宅の所有権移転登記は、2.0％の税率です。ただし、こちらも軽減措置があり、2022年（令和４年）3月31日までは税率が0.3％、特定増改築等がされた買取再販住宅を取得する場合は0.1％となります。

不動産会社を通して不動産を売却する場合は、その際に仲介手数料と、仲介手数料に対して消費税がかかります。
 
仲介手数料（売却価格400万円以上の不動産の場合）は、売却額×3％＋6万円が上限です。
 
例えば、3,000万円の不動産を売却する場合、仲介手数料（上限）は96万円（3,000万円×3％＋6万円）となり、この金額に対して消費税10％を加えた総額が105.6万円となります。
 
仲介手数料（売買価格400万円以上の場合）の計算式（上限）　

 
仲介手数料（売買価格400万円以上の場合）にかかる消費税の計算式　

不動産売却で利益（譲渡所得）を得た場合は、一定の条件を満たすことにより、税金を減らすことにつながる控除や特例を利用することができます。利用できる控除・特例は６つあります。

 

居住用不動産（マイホーム）売却時の3,000万円特別控除

 
自宅として利用していた居住用不動産（マイホーム）を売却した場合、その際に発生した譲渡所得が最高3,000万円まで非課税になる控除が受けられます。
控除を受ける要件は、売主の居住用の不動産であること、譲渡先が配偶者・直系血族・同族会社ではないこと、前年や前々年にこの控除を使っていないことなどです。売却時に住んでいない物件だったとしても、居住しなくなってから３年を経過する日の属する年の年末までであれば、この特例が使えます。
 

特定の居住用財産（マイホーム）の買換え特例

 
2021年（令和3年）12月31日までにマイホームを売却し、新たにマイホームを購入したときは、売却時に発生した利益（譲渡所得）にかかる税金を、新たに購入したマイホームを売却する時まで繰り延べできます。
 
繰り延べは、納税のタイミングを後送りにするということです。そのため、買い替えによって譲渡所得税が免除されるわけではない点に注意が必要です。
繰り延べできる金額は、新たに取得するマイホームの購入金額によって変わります。
 
新たなマイホームの購入価格が、もともと住んでいたマイホームの売却価格と同額以上の場合は、税金は全額繰り延べできます。
新たなマイホームの購入金額のほうが低い場合は、差額に対して税金がかかります。
 
特例を利用するための条件は、マイホームであること、売却価格が1億円以下であること、前述した「3,000万円の特別控除の特例」などを利用していないこと、売却した年の1月1日時点で売却する不動産の所有期間が10年を超えていること、売主の居住期間が10年以上であることなどです。
 

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

 
売却するマイホームの所有期間が10年を超えていた場合は、譲渡所得にかかる税率が低くなります。
 
この特例を利用する条件は、売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えていること、前年、前々年にこの特例を受けていないこと、親子や夫婦間の売買ではないことなどです。
 
特例を利用する場合の税率は譲渡所得金額の6,000万円以下と6,000万円を超える部分で変わります。詳細は以下のとおりです。

譲渡所得	課税譲渡所得が 6,000万円以下	課税譲渡所得が6,000万円超の場合
		6,000万円以下の部分	6,000万円超の部分
所得税	10.21%	10.21%	15.315%
住民税	4%	4%	5%
合 計	14.21%	14.21%	20.315%

なお、この特例は「3,000万円の特別控除の特例」と併用できます。
 

相続した不動産の場合の取得費加算特例

 
相続した不動産を、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、不動産相続時に納めた相続税の一定金額を不動産の取得費に加算することができます。
この特例を利用する条件は、売却した不動産が相続や遺贈によって取得したものであることと、相続した人に相続税が課税されていることです。
 

相続した居住用財産（空き家）を売った場合の特例

 
相続した不動産を2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに売却した場合、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記の建物ではないこと、相続直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどの条件を満たすことによって、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することができます。
 

2009年または2010年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

 
個人が国内の土地やその土地の上に存する権利（以下、土地等）を2009年（平成21年）に取得し、2015年（平成27年）以降に譲渡した場合、あるいは2010年（平成22年）中に取得し、2016年（平成28年）以降に譲渡した場合、その土地等から得られる譲渡所得から1,000万円を控除することができます。譲渡所得が1,000万円に満たない場合は、譲渡所得の金額が控除額になります。
 
ただし、親子や夫婦など特別な間柄にある人から取得した土地等でないこと、相続や遺贈、贈与などによる取得でないことなどが適用条件となります。

ここまでは不動産売却で利益が出た場合の特例を紹介してきました。
 
次は、不動産売却で損失が発生したとき、一定の条件を満たすことによって利用できる特例を見てみましょう。
 

譲渡損失の損益通算

 
マイホームの買い替えのための売却で損失が発生した場合は、損失を他の所得から引くことができます。これを損益通算と言います。
 
損益通算とは、物件売却による損失を給与や事業所得など他の所得から控除することです。その結果、所得総額が低くなり、税金が安くなります。
 

譲渡損失の繰越控除

 
損益通算で損失を控除しきれなかった場合は、その分を３年間にわたって繰り越すことができます。これを、譲渡損失の繰越控除といいます。
 
「譲渡損失の損益通算」「譲渡損失の繰越控除」の制度を使うための条件は、居住用の不動産であること、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること、売却した年の12月31日時点で、新たに購入したマイホームの住宅ローンが10年以上残っていること、などがあります。詳しくは国税庁のホームページを参照してください。

不動産売却で譲渡所得を得た場合は、確定申告で納税額を確定します。また、売却で損失が発生し、他の所得（給与所得など）と損益通算などを行う場合も確定申告が必要です。

確定申告で準備する書類は、以下の書類です。
 
▽確定申告書B
不動産売却による譲渡所得などについて記入します。税務署で入手できます。
 
▽分離課税用の申告書
総合課税である給与所得などと分けるために分離課税を申告する書類で納税額を申告します。この申請書も税務署で入手できます。
 
▽譲渡所得の内訳書
譲渡所得に関する金額などを記入するものです。この書類も税務署で入手できます。または税務署のウェブサイトからダウンロードすることもできます。
 
▽不動産売買契約書
売却した物件の購入時と売却時の不動産売買契約書（コピー）によって、購入と売却の金額が申告通りであることを証明します。注文住宅を売却した場合は、建築当時の請負契約書を準備します。
 
▽登記事項証明書
不動産を売却し、不動産の所有者が買主に移転したことを証明する書類です。近くの登記所で入手でき、オンラインで申請することも可能です。
 
▽領収書
不動産売却にあたり、不動産会社に支払った仲介手数料、固定資産税の清算書や登記費用の領収書などの領収書を準備します。領収書によって売却した不動産の取得と譲渡にかかった費用を証明します。領収書はコピーで構いません。
 
確定申告について詳細な情報は、関連記事（「不動産売却後の確定申告｜手続きの流れや必要書類など基礎知識をわかりやすく解説」をご覧ください。

不動産売却は多くの人にとって初めての経験となるため、聞き慣れない税制の専門用語などに戸惑うケースも多くなります。 売却を検討する際には、今一度、税制の仕組みや控除・特例の内容をしっかり確認するようにしましょう。売却を依頼する不動産会社によっては、税額の計算や税金を減らすことにつながる制度などについて細かく相談できます。そのような会社を選ぶことも、円滑に売却を進めていくための1つのポイントです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。