どうする？老人ホーム入所に伴う実家売却

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居住用財産を譲渡した場合、一定の条件のもとで譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができます。住まいの譲渡利益から最大3,000万円まで控除してもよいというルールなので、譲渡利益が3,000万円以内であれば税金がかからないことになります。

この特例を受けるには、自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることが条件で、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの条件を満たす必要があります。老人ホームなどの施設へ入所した場合でも、この期間内に売却しないと居住用財産の3,000万円控除は適用されません。

こうしたことから、施設に入所してから上記の期間内に売却しないと損してしまうのではないかと考えてしまう方もいらっしゃるようです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

ところで、居住用財産の3,000万円控除を使いたいからといって、上記の期間内に実家を売却すべきなのでしょうか？ 実は、施設に入るための現預金などが十分にある場合、すぐに実家を売るべきか考える必要があります。というのは、実家を売却することで手元の現金が増え、相続発生までの間に親の現預金がさほど減少しなかった場合、相続税が高くなってしまう可能性があるからです。土地と建物の相続税評価額は時価よりも低くなることがほとんどですが、現金はそのまま評価されるため、実家を売らないほうが相続税評価額は低くなり税額も低くなるということがその原因です。

この場合、相続税の増加分と、3,000万円控除による譲渡所得税の減少分との比較を行う必要が出てきます（とはいえ、いつ相続が発生するかによって相続財産額が変わる可能性もあるので、判断は難しくなります）。また、相続発生後に実家を売る場合、取得費加算という相続税を低くできる仕組みが使えるので、その効果も勘案して比較検討することが必要になります。

また施設入所の結果、実家（ただし昭和56年5月31日以前に建築された区分所有ではない一戸建）が空き家のままとなった状態で相続が発生し、その実家を承継した場合、一定の条件を満たして売却すれば空き家の譲渡所得の3,000万円控除が利用できますので、この特例の活用も同時に勘案する必要があります（この制度を使った場合、取得費加算は使えません）。

なお、自宅を売却したとしても、相続発生時点の相続財産が基礎控除（3,000万円+600万円×相続人の数）の範囲内に収まるのであれば相続税がかかる心配はありませんので、施設入所後に居住用財産の3,000万円控除を利用して実家を売却しても問題ないでしょう。

施設入所による現金支出を勘案しながら、実家を売却すべきか否かを検討したご家族の実例をここでご紹介します。

87才の父と82才の母（認知症）の夫婦が首都圏近郊の一戸建て（昭和59年築）に二人で暮らししていましたが、父の足腰が弱くなってしまい、自活することが困難になってきたので、施設の入所を検討しています。子供は長男と次男の二人で、それぞれ自宅を保有しており同居する意向はありません。

実家は相続税法上の評価では約3,000万円、今すぐ売ると譲渡所得税や譲渡費用を支払った後の手取額が5,000万円程度、父の現預金は約2,400万円です。仮に実家を売らなくても、今すぐ父が亡くなれば相続税がかかります。実家を売ってしまえば相続税はもっと高くなってしまいます。また、父も母も、戻ることができる自宅があることは心の支えにもなっていますので、すぐに実家を売りたくはないという意向が強くあります。

一方、二人の年金収入は手取で月額約25万円、施設にかかる費用は月額約50万円なので、現預金から毎月25万円を取り崩すことになります。つまり入所後8年は手元現金2,400万円で充足可能という計算になります。以上から、慌てて実家を売る必要がないと判断しました。施設入所後3年の間（居住用財産の3,000万円控除が使える期間内）は、手元現金残高を勘案しつつ売却について再度家族で議論するということになっています。

以上から、親が施設に入所する際、実家の処分検討にあたっては、以下のポイントを検討していく必要があると思います。

（１）親が施設に入所するための資金を十分に持っているか否か
（２）実家売却で相続税が高くなる可能性があるか

なお、ケースによって選択肢は様々になりますので、税理士などの専門家に相談しつつ、適切なアドバイスを行うことが肝要でしょう。また、節税ばかり考えて子供たち自身が少しでも多くの財産を相続できるようにするという視点ではなく、両親が残りの人生を豊かに、そして穏やかに暮らすためにその財産をどう使うのか、という視点も子供たちには必要なのではないか、と日々の現場を通じて感じていますので、是非ともこうした視点も頭の片隅に置いて検討いただければと思っています。