住まいを譲渡した場合の各種特例と住宅ローン控除　重複適用とりやめへ

住まいを譲渡した場合の各種特例のうちよく知られているものは、住まいを売った時にその譲渡益から最大3000万円を控除できるという特例です。不動産を売ると、売却価格から取得費（買った金額から建物の減価償却を引いたもの）と譲渡経費（仲介手数料など）を差し引いた譲渡利益に一定の税率で税金がかかります。もし、売却対象となる不動産が住まいであれば、この譲渡利益から最大3000万円を引き算できます。
つまり、譲渡利益が3000万円以内ならば税金がかからないという特例なのです。

一方、住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住まいを購入した場合、一定の条件のもとで毎年末のローン残高の1％（最大40万円）が一定期間の間、減税となる仕組みです。

住まいを買い替えるときに、どちらも使えたらよいのですが、住まいを売ってすぐに新たな住まいに買い替える場合は、併用ができない仕組みとなっています。しかし、同時に買い替えないのであれば、双方を重複して適用することができたのです。

住まいを譲渡した場合、3000万円控除など居住用財産の譲渡の特例は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することが条件となっています。

一方、住宅ローン控除は、控除を適用する年およびその前後2年以内は3000万円控除等居住用財産の譲渡の特例の適用を受けないことが条件となっていました。

つまり、先に新居を購入して住宅ローン控除を利用しつつ、新居に移った日（以前の住まいに住まなくなった日）から3年を経過する日の属する1月1日から12月31日までの間に以前住んでいた住まいを売れば、3000万円控除などの特例を利用することが合法的にできたのです。

上の図表をご覧ください。通常ですと、例えば平成31年に住まいを売って、新たな住まいを取得しますから、併用ができずどちらかを選ばざるをえなかったのです。
しかし、これまでのルールでは、平成29年にもとの住まいを保有したまま、新たな住まいを購入し住宅ローン控除の適用を受け、もとの住まいは令和２年に売却すれば、住まいを譲渡した場合の3000万円控除と住宅ローン控除の両方を重複適用することができたのです。
実際に、ごく一部の方はこのルールを上手に利用し、合法的に節税していました。

以下の抜粋したように、今回の改正ではこうした制度上の狭間にあった穴をふさぐものとなっています。

もとの住まいを保有したまま、新たな住まいを取得できる方はある程度の資産をお持ちか給与などの所得が高くないと実現できないという意味では、合理的な改正ではないかと思います。