売るべきか売らざるべきか?-親のアパート-

高齢の母親、あるいは父親が所有する賃貸アパートや一棟賃貸マンションについて、売るべきなのかどうかで悩んでいるという方から相談を受けることがよくあります。
相続対策で取得したものの、当初の事業計画通りに賃料収入が入ってこない、修繕費用がだんだんかさんできたといった理由でお悩みになっているケースがほとんどです。
また借入金が大きい場合、それに対する不安も大きく、売って不安を解消したいと考える方も多いようです。

中古アパート

まずは現状を確認

現状を正確に理解していないと不安になるものです。まずは現状を正確に理解し、その上で何ができるか、そしてどうすべきか考えるのが一般的です。

現状の確認とは、実際に受け取った賃料収入、運営費用、元本返済、税引前キャッシュフロー、税引後キャッシュフロー、最終手取額をきちんと把握するということです。

これらをまとめて収支表にすると、下図のようになっていますので、一つ一つの項目について確認することが必要です。

一般的な事業収支表

表は賃料収入が100万円だった場合の例を示しています。
運営費用25万円を差し引いた75万円がNOIとなり、その不動産の収益力を表します。
そこから借入元本返済と金利支払をして残った50万円が税引前キャッシュフローです。
税金の計算は、NOIから金利5万円と建物や設備の減価償却費(実際にお金が流出するわけではない会計上認められる費用)10万円を差し引いた税引前損益60万円に、税率(今回は50%と想定)を掛けて計算します。
算出された税額を税引前キャッシュフローから差し引いたものが税引キャッシュフロー20万円となり、大規模修繕費用として積み立てておくべき5万円をさらに控除すると最終手取額が15万円となります。

最終手取額が黒字、今後の賃貸需要も安定的で、近い将来かかる大規模修繕費用(屋上や外壁防水工事など)についても、大規模修繕費積立が十分な額になっているのであれば、無理に売却する必要はないでしょう。もちろん、もっと投資効率のよい別の資産があるのであれば、その資産と組み替えるために売却を検討するということもあります。

税引後キャッシュフローが赤字のとき

管理会社イメージ

税引後キャッシュフローが赤字である場合、赤字となる根本原因に打ち手があるかどうかを検討します。例えば、運営費用のうち管理会社に支払う管理費が通常以上に高いという場合や、借入元本の返済が大きいという場合などです。

賃貸物件の運営費用とは、管理会社へ支払う管理費(入居者や近隣からの苦情処理、賃料等の督促、収支管理、退去時の立会い、原状回復工事の手配などに対する委託費用)、経常的に支出される一般修繕費、原状回復費用、入居者募集費用、固定資産税・都市計画税、火災保険や共用部の水道光熱費などです。

運営費は実際に収受する賃料の20%から25%程度に収まっているのが一般的と言われています。もしこれを大きく逸脱しているようであれば、無駄に拠出している費用があるか賃料が低すぎるかのどちらかです。無駄な拠出があるかどうかについては、管理業務仕様と費用のバランス、原状回復費や修繕費の具体的内容と費用のバランスが適正かどうかをチェックします。これらについては、他の不動産管理会社にヒアリングするのもよいでしょう。
 
後者については、資金的余裕があるならば、借入金の一部返済を実施することによってキャッシュフローを改善させることが可能です。また、借入時期の金利が高かった場合、金利の交渉を行うことでもキャッシュフローが改善します。返済期間の延長など金融機関と交渉ができればキャッシュフローを黒字に転換させることも可能です。

これらの打ち手がない場合は、売ったほうがよい可能性が出てきます。

相続対策の場合、赤字でも売らないほうがよいときも

相続対策で賃貸物件を取得している場合、キャッシュフローが赤字でも売却しないほうがよい場合があります。例えば、キャッシュフローが毎年50万円の赤字となる一棟賃貸マンションで、この物件に対する借入金が1億円、仮に売却すれば手取額の範囲内で返済が可能だとすると、売却を選択してもよさそうです。

しかし、この賃貸マンションの相続税上の土地建物評価額が1億円だったとすると、この賃貸マンションの相続税評価額は実質的に0円になります。もしこの状態で相続が発生した場合、ほかに遺産がなければ相続税はかからないということになります。一方で、もしこの賃貸物件が2億円で売れ、手元に現金1億6千万円が入り、借入金1億円を返済すると6千万円が手元に残ることになります。このように売却した後に相続が発生したとすると、この現金に対して相続税がかかります。
したがって、両親がかなりのご高齢で、かつ毎年50万円の資金流出(キャッシュフローが赤字の状態)に耐えられる余裕があるならば、売却しないほうがよいという選択肢もあります。

相続イメージ

このように、親の保有する賃貸物件を売却するかしないかの判断は、キャッシュフローの確認、キャシュフロー改善手段の有無確認、相続対策との兼ね合いの確認というステップが必要です。これらの確認は、税理士などの専門家にも相談しながら進めていくとよいでしょう。

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