株価で読み解くマンション価格

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株価がマンション価格に影響を及ぼしているのであれば、それぞれの過去推移も似たような形状になると考えられます。そこで日経平均株価（月末終値）と国土交通省が発表している不動産価格指数（東京都のマンション価格指数）について2008年1月から2022年9月までの期間をグラフ化してみました（不動産価格指数は現時点で2022年5月までの発表となっています）。

グラフを一見しただけでも、どちらも似たような推移となっていることがわかります。そこで、次のようなマンション価格指数予測モデルを仮定してみることにします。

上記のマンション価格指数予測モデルを、一般化モーメント法（generalized method of moments, GMM）という計量経済学において統計モデルのパラメーターを推定するための一般的な方法を使用し上記のパラメーターA、B、Cを推定したところ、Aは約0.22、Ｂは約0.95、Ｃは約0.000002となりました。これは、翌月の不動産価格指数は、前月の不動産価格指数の95％相当の値に株価変化の影響を加算するという意味です。株価変化については、100円上がれば指数は0.02%アップするということを意味しています。

こうしてみると、株価変化に対してマンション価格指数は緩やかに変化するということがわかると思います。ですから、よほど急激な変化があり、それが継続しない限り、マンション価格が暴落、暴騰するようなことは考えにくいのです。前月の価格を踏襲しながら株価の変化によって微調整が繰り返されるというイメージでとらえてもよいかもしれません。これまでのマンション価格指数の上昇はこうした形で形成されてきた可能性は高いのではないでしょうか。

ちなみに、この予測モデルで算出した2008年2月以降の予想指数と実際のマンション価格指数を比べると次のグラフのようになりますので、一定の精度はありそうです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

このモデルを使って、株価変化によって、今後、マンション価格指数がどのように変化するか予想してみました。今年9月末の日経平均株価2万5,937円が毎月200円下がり、来年8月末に2万3,937円となった場合と、10月末の株価が9月中旬につけた2万8,000円まで戻り、その後毎月200円ずつ上昇し来年8月末には3万円の大台に乗った場合とを考えてみました。

株価が下落した場合、マンション価格指数は少し下がることがわかりました。なお、この後株価不変のままでもっと時間が経過すると、2031年ころに価格指数は169.1に収束します。一方、株価が上昇した場合、以前の上昇トレンドを取り戻す動きになりました。

今回仮定した予測モデルのように、マンション価格が前月の価格と株価だけで決まるわけではありません。株安だけでなく円安が進めば、都心部の高級エリアに存するマンションを海外投資家が購入することも考えられますし、金利の変動や可処分所得の推移、人口動態などの影響も受けるはずですから、この予測の精度は決して高くはないかもしれません。とはいえ、株価とマンション価格の相関が高いことを考えると、今後のマンション価格を読み解くうえで一定の価値はあるかもしれません。

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