どんな不動産を購入するか? 一棟物件(アパート等)or 区分所有(マンション)の比較

不動産投資と一言で言っても、いざはじめようと思うと何を購入するのか迷ってしまう方は少なくありません。通常のマンション、アパートといったものから、築年数の経過した物件を購入してリノベーション、借地権を活用、競売・・・といった少々ハードルが高いものまで、書籍などでは様々なものが紹介されています。
何を選択するにしても実際に物件を検討する場合には、不動産投資のベースになる収益等の全体像を把握した上で、それぞれの特徴を併せて理解しておく必要があります。
そこで、今回と次回の2回に分け、特によくご質問をいいただく、「一棟物件(アパート等) or 区分所有(マンション)」、「都心 or 地方」、の比較について取り上げてみたいと思います。
※記事内に掲載している写真はすべてイメージです。

どんな不動産を購入するか? 一棟物件(アパート等)or 区分所有(マンション)の比較

一棟物件(アパート等) or 区分所有(マンション)

まずは、一棟物件と区分所有についてです。
人それぞれ購入のスタンスは様々で、区分所有に特化、区分所有を複数保有した後に一棟物件に挑戦、はじめから一棟物件に特化、区分所有と一棟物件を共に保有などのスタイルがあります。
自分がどのスタイルでいくのかを最初から決めている方もおられますが、多くは、実際に不動産経営を始め、運営を行いながらご自身のスタイルを作っていかれるようです。

金融商品と投資用不動産の比較

<取得価格・流動性>

アパートのような一棟物件は、立地・築年にもよりますが、数千万円はすることがほとんどです。一方、区分は数百万円程度からありますので、取り組みやすいという声をよく聞きます。(とはいえ実物不動産は、金融商品よりも単位が大きくはなりますが。)
区分所有が比較的買いやすいということは、逆に将来売却する立場になった場合にも多くの需要を見込みやすいため、「売りやすい」、つまり流動性が高いと言えるでしょう。
一般的に区分所有は、一棟物件に比べて価格が安いため、融資を利用せず、現金で購入するケースもあり、売り出しから決済までスピーディーに進むことも少なくありません。一方、一棟物件については、一般的に価格が高額なため、融資を利用して購入というケースが多くなります。金融機関の審査も含めて一連の段取りを考えると、決済までに時間がかかり、場合によっては融資がつかず購入を断念するなど、流動性が区分所有に比べて低いと言えます。

<効率>

購入までに用意するべき必要書類、契約や金融機関での手続き、物件引渡し等は、極端に戸数が多い一棟物件は別として、どちらの場合もかかる手間はさほど変わりません。購入後の管理についても、戸数が10倍だからといって、手間・コストも10倍になるかというとそういうわけではありません。ですので、積極的に戸数を増やしていきたい方にとって、このような視点での「効率」は、一棟物件の方が良いと言えそうです。
ただし後述しますが、区分所有の場合、保有後の管理についてはシステム化されていることがほとんどなので、単純に戸数のみでの比較では測れない部分があります。

<空室リスク分散>

一棟物件は、仮に1部屋空室になっても他室からの家賃収入がありますが、区分所有の場合は収入がゼロになってしまうリスクがあると一般には言われています。そのデメリットを補うべく、区分所有を複数購入してリスク分散をするという考え方もあります。
ただし、別の視点として、一棟物件は場所の分散がしにくいという側面があります。物件が所在する地域で災害や事故等が起きると、空室が一気に増えてしまう可能性があります。
もちろん、一棟物件の場合も複数保有すればそのリスクは軽減されていきますが、金額が大きいため、継続的に購入しにくい面があります。

<裁量・管理>

一棟物件の管理は、まさに自分次第。自身で工夫して運営することで、収益性を高めていくことも可能です。全て自主管理で行う、業務の一部を管理会社に委託するなど、各々の都合により管理の方法は変わります。ちなみに、主な管理業務として以下のような業務があります。

建物の管理

・清掃
・植栽管理
・共用灯交換
・建物点検
・設備点検(貯水槽、消防設備、エレベーターなど)
・修繕工事
など

入居者の方の管理

・入居時・・・賃貸借契約等の手配
・入居中・・・賃料集金、トラブル対応
・退去時・・・退去立ち会い・敷金精算、原状回復(リフォーム)手配、入居募集手配
など

一棟物件はある程度のノウハウや経験が必要ですが、情報・人脈などを上手く活用して運営されている方も少なくありません。
一方区分所有は、管理業務の多くを、マンション管理組合等が行っているため、手間がかかりにくいと言え、また、その他の管理業務を管理会社へ委託しているケースがほとんどです。会社員の方などで、普段管理に時間をかけられないので区分所有を選択するという声も多くありますが、個人で管理を工夫する余地はあまりないと言えるでしょう。

次回は、「都心 or 地方」の比較について取り上げます。

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