首都圏私鉄沿線駅別 中古マンション価格ランキング

首都圏において、不動産価格は「西高東低」と言われています。東京都心を中心にしたとき、その西側のほうが価格は高く、東側は低めになっているという現象のことを表しています。これはマンションにおいても同じことが言われていますが、実際にどのようになっているのでしょうか。今回、首都圏私鉄沿線の駅ごとに一定の属性の中古マンションがあるものと仮定し、その価格を推定することでマンションの価格水準がどのように分布しているのかみてみたいと思います。

首都圏私鉄沿線駅別 中古マンション価格ランキング

分析の方法

以下の私鉄について、山手線ターミナル駅を除く各駅より徒歩20分以内の中古マンションデータ(公益財団法人東日本不動産流通機構に登録された2021年3月1日~2022年2月28日までの成約データ)を収集しました。なお、マンション成約データが少ない駅については分析対象から除外しています。

沿線名 分析対象駅
東急東横線 代官山~横浜
東急田園都市線 池尻大橋~中央林間
小田急線 南新宿~相模大野
京王線 初台~聖蹟桜ヶ丘
西武新宿線 下落合~所沢
西武池袋線 椎名町~所沢
東武東上線 北池袋~志木
東武伊勢崎線 浅草~押上
京成本線 新三河島~京成小岩
京浜急行線 北品川~上大岡

これらの成約データは、最寄駅までの距離、築年数、専有面積、所在階、最寄駅といった属性がそれぞれ異なりますので、単純に最寄駅ごとに平均をとっても適正な価格推定にはなりません。そこで、最寄駅ごとに「最寄駅から徒歩7分」「築15年」「専有面積70m²」「所在階5階」という同じような属性の中古マンションが存在するとした場合の価格を統計学的な手法を使って推定しています(最寄駅以外は同じ属性となる中古マンションを仮定して最寄駅ごとに価格を推定しているということになります)。

視覚的に分布を見てみよう

最寄駅ごとに推定されたそれぞれの価格を地図上に色を付けてプロットしたものが次の図です。カラーバーの単位は「億円」です。一見してわかるように、中古マンション価格も西高東低になっています。特に中央線以南の私鉄沿線(京王線、小田急線、東急田園都市線、東急東横線)の価格の高さが目立ちます。また、東京都心部を中心に南西側から時計回りに価格が徐々に下がっていくような色彩になっていることも特徴として挙げられます。結果、都心部からの距離が同じような場所であっても、北東側・東側エリアのほうが割安感のある立地となり、全体的に都心部から離れるほど価格が下がっていく傾向が見られます。

(公益財団法人東日本不動産流通機構の成約データより筆者推定の上作成。単位は億円。)

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上位30位の駅は?

今回分析の対象となった駅は200駅あります。その上位30駅は以下の表の通りとなりました。1位は東急東横線代官山駅、2位は中目黒駅が1億円以上の推定価格でランクインしています。9,000万円台には小田急線代々木上原駅、代々木八幡駅、参宮橋駅、東急東横線自由が丘駅といった高級住宅街が広がる駅がランクインしています。沿線名を東急東横線、小田急線、東急田園都市線、京王線の4線で占められています。

総合
順位
沿線名 駅名 推定価格 東京駅からの
直線距離
1位 東急東横線 代官山 114,700,000円 6.84km
2位 東急東横線 中目黒 102,600,000円 7.46km
3位 小田急線 代々木上原 95,600,000円 8.00km
4位 小田急線 代々木八幡 93,000,000円 7.21km
5位 小田急線 参宮橋 90,700,000円 6.68km
6位 東急東横線 自由が丘 90,500,000円 12.11km
7位 東急田園都市線 三軒茶屋 89,000,000円 9.72km
8位 東急東横線 学芸大学 86,400,000円 9.42km
9位 東急田園都市線 池尻大橋 85,000,000円 8.23km
10位 東急東横線 都立大学 82,800,000円 10.81km
11位 東急東横線 祐天寺 81,700,000円 8.47km
12位 東急田園都市線 二子玉川 81,400,000円 14.87km
13位 小田急線 下北沢 81,300,000円 9.34km
14位 小田急線 南新宿 80,300,000円 6.22km
15位 京王線 初台 78,900,000円 7.33km

50位以内に視野を広げると、京浜急行線青物横丁駅(33位)、西武新宿線下落合駅(36位)、西武池袋線椎名町駅(38位)、東武伊勢崎線浅草駅(45位)、東武東上線北池袋駅(46位)などの駅が登場してきますが、上位50駅中37駅が上述の4線で占められており、東京西南部の価格の高さが際立っていることがうかがえます。

総合
順位
沿線名 駅名 推定価格 東京駅からの
直線距離
16位 東急田園都市線 駒沢大学 78,400,000円 10.92km
17位 東急田園都市線 桜新町 78,000,000円 12.37km
18位 小田急線 成城学園前 77,500,000円 15.90km
19位 小田急線 経堂 74,700,000円 12.35km
20位 東急田園都市線 用賀 74,200,000円 13.51km
21位 小田急線 豪徳寺 73,500,000円 11.27km
22位 小田急線 東北沢 70,300,000円 8.71km
23位 京王線 下高井戸 69,700,000円 11.52km
24位 小田急線 梅ヶ丘 69,600,000円 10.66km
25位 京王線 明大前 69,400,000円 10.67km
26位 小田急線 祖師谷大蔵 69,200,000円 15.07km
27位 京王線 笹塚 68,200,000円 9.09km
28位 京王線 幡ヶ谷 67,700,000円 8.26km
29位 京王線 代田橋 66,600,000円 9.83km
30位 東急東横線 田園調布 65,700,000円 13.00km
(公益財団法人東日本不動産流通機構の成約データより筆者推定の上作成。)

低価格駅の間に高価格の駅も

地図を見ると、濃い青色の点が並んでいる中に、水色の点がいくつかありますが、これは周辺の駅よりも中古マンション価格が相対的に高い価格となっている駅を示しています。これらの駅はどのような駅なのでしょうか。そこで、両隣の駅の中古マンション平均価格の1.2倍以上となる駅を抽出してみました。

総合
順位
沿線名 駅名 推定価格 東京駅からの
直線距離
両隣駅の平均価格
に対する倍率
6位 東急東横線 自由が丘 90,500,000円 12.11km 1.22倍
12位 東急田園都市線 二子玉川 81,400,000円 14.87km 1.29倍
18位 小田急線 成城学園前 77,500,000円 15.90km 1.26倍
52位 京浜急行線 横浜 57,400,000円 27.20km 1.21倍
65位 京王線 調布 53,700,000円 20.47km 1.36倍
85位 小田急線 新百合ヶ丘 50,000,000円 25.03km 1.56倍
90位 東武伊勢崎線 北千住 49,600,000円 8.35km 1.24倍
98位 東急田園都市線 青葉台 48,400,000円 27.34km 1.30倍
(公益財団法人東日本不動産流通機構の成約データより筆者推定の上作成。)

東武伊勢崎線北千住以外は先の4線(東急東横線、小田急線、東急田園都市線、京王線)が占めており、ここでも東京西南部の価格の高さが顕著に表れていることがわかります。ここに登場している駅は、急行停車駅であることだけでなく、駅周辺にある商業施設の充実度とそれを取り囲むように良好な住宅エリアが存在することによって評価が高くなっているのだと思われます。興味深いのは、京王線調布駅、小田急線新百合ヶ丘駅、東急田園都市線青葉台駅は、両隣駅の平均価格に対する倍率が1.3倍以上と、周辺に対し際立って高い価格となっていることです。都心部から離れているために周辺駅の価格は低くなっているはずですが、魅力のある商業施設の集積がこうした結果をもたらしている可能性がありそうです。

強い西南エリア

このように首都圏私鉄沿線で見ると、西高東低というよりは都心の西南エリアの価格は高い傾向にあります。また西南エリアには都心から離れた場所でも周辺から集客できる商業施設が整った急行停車駅が存在し、その価格は局所的に高くなっているのです。

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