中古マンションの管理状況 どうチェックする?

中古マンション選びのポイントの一つとして、そのマンションの管理状況があります。 最近では、築30年を超えるマンションが年々増加する中で、従来以上にマンション管理の良し悪しが意識されるようになり、マンション管理の状況をしっかり確認してから購入したいという声が多く聞かれるようになりました。
※記事内の写真はすべてイメージです。

中古マンションの管理状況 どうチェックする?

不動産会社からの説明は期待できないことも

中古マンションの契約を行う前に、不動産会社は買主に対して重要事項説明を行うことが義務付けられていますが、マンションの管理状況については、共用部分や専用部分に関する規約の定めや、バルコニーなどの専用使用権に関する事項、修繕積立金や管理費の額や滞納額、管理の委託先、修繕履歴の有無などが説明されます。

ところが、私達が知りたい管理状況とはこのようなことだけではなく、そのマンションには現在どのような課題があり、それに対してどんな議論が繰り広げられ、どのように対処しているのか、あるいは、管理会社に任せきりにせず、管理組合が自らの資産価値を守るために主体的に活動しているのか、といったことも含まれているはずです。

しかしこうした意味での管理状況について、情報を調べて提供してくれる不動産会社は必ずしも多くないというのが現状です。なぜなら法的に説明義務があるわけではないからです。こうした中で、自らマンションの管理状況を調べるためにどうしたらよいのでしょうか?

まずは現場をチェック

一番簡単なチェック方法は、現場をしっかり確認することです。特に、エントランス、駐輪場、ゴミ置場はチェックすべき主要ポイントです。

(1)エントランス

まずは現場をチェックーエントランス

きれいに清掃されていますか?ゴミなど落ちていませんか?あるいは、電球が切れていたりしませんか?これらがきちんとしていれば、住民の方々の管理に対する意識が高いと思われます。
掲示板には、古いお知らせ(半年以上も前のものなど)が掲示されたままになっていませんか?通常は、定期点検のお知らせや地元自治会のお知らせなどが掲示されていると思いますが、古いものがそのまま掲示されていたり、破れたままになって久しいと思われる状態だと、管理活動がずさんなのかもしれません。

(2)駐輪場

まずは現場をチェックー駐輪場ー

駐輪場に置いてある自転車が散乱しているなど、整然と収納されていない状態ではありませんか?お住まいになっている方々のマナーが表に現れる部分ですから、あまり整頓されていない状況だと、管理意識が低い可能性があります。

(3)ゴミ置き場

まずは現場をチェックーゴミ置き場

ここは、住民の方々の意識の高さや管理会社のレベルが現れやすい場所です。ゴミ収集日を守らない人がいたり、ゴミの出し方が乱雑だったり、清掃が行き届いていなかったりする場合は、管理レベルが高いとは言えないでしょう。

これらについては、ひとつの物件だけではなく、いくつか物件を見て回るとよく解ります。
是非お試しください。

議事録を閲覧しよう

マンションの議事録とは、マンション管理組合が開催する総会に関する議事録のこと。マンション管理組合の決算や予算、その他の課題とそれに対する決議結果、意見などが記録されています。過去3期分程度を読めば、そのマンションの課題と取り組みがよくわかります。

管理費や修繕積立金は適正なのかといった議論だけでなく、管理費などの滞納者に対する対応に関する議論、近隣で空き巣事件が多いので防犯カメラを設置すべきではないかといった意見、建物劣化状況を管理会社以外の第三者にチェックしてもらうべきではないかといった意見など、様々な議論や意見が組合員から出されていることがわかることもあります。

一方、議事録の内容が極めて薄く、単に決議結果だけが記載されているようなケースは、管理組合員による議論が少なく、管理会社のいいなりになっている可能性があります。この場合、大規模修繕時など必要以上のコストをかけさせられることもあるかもしれません。相手は管理組合のお財布事情を知り尽くしているのですから。

議事録は区分所有法第42条第5項の規定にあるように、利害関係人(所有者や賃借人、管理組合の債権者、購入予定者など直接的に利害関係を持つ人)には閲覧させなければならないことになっています。3期分程度の議事録を不動産会社にお願いして見せてもらうとよいでしょう。

マンション管理の決め手は所有者の主体性

このように、マンションの管理状況を一歩踏み込んで知るためには、現場と議事録をチェックするとよいでしょう。

マンションの管理は、所有者である管理組合員が管理会社のサポートを得ながら実行していくものです。ですから、管理会社が大手だからといって安心とは限らないのです。チェックすべきは管理組合の維持管理に対する主体性なのです。

マンションを買う方々が、自らも管理組合の一員として資産価値を維持向上していくための活動を主体的に行うという気概を持って購入すれば、マンションの未来はもっとよいものになるでしょう。

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