二世帯住宅のメリットと注意点

マイホームの取得に際し、親との同居に不安な妻と、親の老後が心配な夫。「何とかしたいけど行動に移れない」という話を最近よく聞きます。そんな方への解決策として「二世帯住宅」という選択肢があります。玄関もお風呂もキッチンも全部別々。それなら各世帯のプライベートをしっかり確保しつつ、両親を身近で見守ることができ、子供の面倒を親世帯に見てもらうこともできます。今回は、そんな二世帯住宅のお話を紹介したいと思います。

二世帯住宅のメリットと注意点

二世帯住宅のメリット

二世帯住宅イメージ1

まずは、二世帯住宅のメリットをみていきましょう。
親世帯からみれば、万が一老後に何かあったときにも子供世帯がひとつ屋根の下にいることから大きな安心が得られます。子供世帯にとっては、子育ての協力を親世帯から得られます。子供が病気になっても看病をお願いしたり、旅行や外出の時には留守を頼むこともできます。

また金銭的なメリットとしては、通常、一世帯分の土地に2軒分の家を建てることとなりますので、土地の購入費用が安くなります。実際に都心では土地の価格が高いため、子供世帯だけでは住宅の購入が難しいケースもありますし、親世帯としても老朽化した自宅の建替えにあたり長期のローンを組むのが難しいといったことがあります。
互いに個々では、ローンによる借り入れができなくても、二世帯住宅なら親子リレー返済などを利用し、返済期間をより長く設定した上で融資を実現するといった方法が取れるのです。

二世帯住宅の種類

二世帯住宅には、その形態により数種類に分けることができます。その種類は、(1)共用型、(2)1・2階型、(3)左右連棟型です。

(1)共用型

通常の住宅を二世帯で共有するものであり、玄関はひとつ。あとは、内部において部屋割りをするだけで、浴室やキッチンを別々にするのも自由です。ただ、このタイプは同居感が最も強いので、プライベートの確保という点では適しません。しかし、共有部分が多ければ多いだけ建築コストは安くなる点が魅力です。またこの場合、区分登記ができないため、融資の際は1つの物件とみなされ、原則として親世帯と子世帯が別々の住宅ローンを組むことはできません。

(2)1・2階型

玄関を1階に2つ設けて、1階と2階とで世帯分離するという内階段方式と玄関を1階と2階にそれぞれ設けて、1階と2階とで世帯分離するという外階段方式があります。世帯ごとの往来を住宅内で行う際に必要なドアに関しての防火要件を満たせば、区分登記が可能です。1つの住宅でも2物件とみなされるので、住宅ローンも別々に組むことができます。

(3)左右連棟型

いわゆる「長屋」のようなもので、より各世帯のプライベートが確保できるタイプといえます。(2)1・2階型と同様に、世帯ごとの往来を住宅内で行う際に必要なドアに関しての防火要件を満たせば、区分登記が可能であり、住宅ローンの扱いも同様です。
ただ(2)1・2階型と(3)左右連棟型は、トイレ・キッチン・浴室などの設備が二世帯分になるため、建築費が高くなってしまう傾向にあります。

建ぺい率と容積率

二世帯住宅イメージ2

二世帯住宅建築を成功させる要因のひとつに、「いかに合理的な土地利用をするか」ということが挙げられます。上で説明した、(2)1・2階型、(3)左右連棟型の二世帯住宅では建築費が比較的高くなってしまいますが、合理的な土地利用をすれば費用を抑えることができるケースもあります。そのために、知っておかなければならないポイントが、土地利用検討時における建ぺい率と容積率になります。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。都市計画区域内では地域ごとに用途が指定されており(住居専用地域で30~60%、商業地域で80%など)、その用途によって建築面積の敷地面積に対する割合の限度が定められています。つまり、一般的にはその割合(%)が高ければ高いほど、敷地を建物建築のために利用できるので広い家屋を建てることができます。このことが、二世帯住宅では重要になってきます。
容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合のことをいいます。この容積率は都市計画によって定められた「指定容積率」と「前面道路による容積率」のうち、どちらか低いほうの数値となります。建ぺい率同様に、その割合(%)が高ければ高いほど、建物の延べ床面積の上限が大きくなり、家屋の中が広くなります。

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中古住宅の流通と注意点

二世帯住宅を中古で購入したいと考える方も少なくないと思います。以前と比べれば、ハウスメーカー各社とも二世帯住宅の建築数を伸ばし、市場に供給されています。とはいっても、絶対数は一般住宅と比べると少ないのも事実です。そんな中で、程度のよい中古物件を探すのは容易とはいえませんし、また二世帯の要望を完全に満たすスペックを探すことも容易ではありません。
そういった場合は、業者と相談し、リノベーションやリフォームを視野に入れてみると選択肢が広がります。終の住み処として、家を建てる・購入するといった意識を強く持つことが大切です。

最後に、二世帯住宅の注意点を挙げれば「一般家屋に比べて売却しづらい」ということです。しかし、上記で述べたように、流通は少なくてもニーズはあります。二世帯住宅は購入希望者を発見するのに少し時間がかかるということを覚えておきましょう。

いかがでしたか?二世帯住宅はメリットだけではなくさまざまな注意点もありますが、とても合理的なプランだといえます。前向きに検討してみる価値はありそうですね!

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