ここだけは押さえておきたい一戸建て探しのポイント
複数の入居者がいて心強いマンションに比べて文字どおり一国一城の主になる一戸建ては、購入前のチェックにも一層の注意が必要になります。
そこで今回は、特に一戸建てならではのチェックポイントをピックアップしてご紹介。後悔しない住まい探しの参考にしましょう。
土地編
□敷地と道路の位置関係
敷地の接道部分が、東西南北どの方角に位置するのかを「道路付け」と呼びます。日本では日当たりの良し悪しがとても重視されるため、道路付けが価格に大きく影響します。
「基本的に、敷地の南側が開けているほど日照を確保しやすくなるため、南側に道路がある物件がよいとされています。ただし、一戸建てのプランニングには、道路に面した部分へ駐車スペースを確保する、いちばん日当たりのいい場所にリビングを配置するなどの定石があります。つまり、南側道路なら無条件でベストなわけではないということです。敷地の広さや形状によっては思いどおりの間取りにならないことも考えられるのです。以下で、方位ごとにメリット・デメリットを紹介しますので、その特徴をつかんでおいてください」（長嶋さん、以下同）
○メリット
道路のおかげで敷地の南面が開けるため、４つの方位のなかでは最も日照を確保しやすい。
道路に面した側にリビングやダイニングを配置するので、建物の見栄えがよくなる。
×デメリット
玄関や駐車スペースも道路側に設けるため、ダイニングやリビングが狭くなりやすい。
土地が狭いと道路のすぐ近くにリビングやダイニングが配置され、プライバシーを確保しづらくなる。
○メリット
道路からの視線が気にならない位置にリビングやダイニングを配置できる。
敷地の南側に庭を配置できるような広さがあれば、ある程度以上、日照を確保できる場合も。
×デメリット
敷地のすぐ南側に別の建物がある場合は、日照をさえぎられてしまう。
道路側にトイレや浴室などの水まわりを配置することになりがちで、外観の見栄えがよくない。
○メリット
道路から玄関までのアプローチや駐車スペースをとりやすい。
南側道路・北側道路の物件に比べて、プランニングのパターンにバリエーションがある。
×デメリット
敷地のすぐ南側に別の建物がある場合は、日照をさえぎられてしまう。
北側に水まわりや階段を寄せ、廊下を長く取るようなプランニングになりがちなので、そのぶん居室が狭くなりやすい。
接している道路の幅にも注意！
現在の建築基準法では、敷地に建物を建てる場合、幅4m以上の道路に接していることが条件となっています。しかし、この法律が適用される前に建てられた物件だと、敷地に面している道路幅が4m未満という場合もあります。
この場合、既存の家を建て替える際には、図のように道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければ建築許可が下りません。敷地を後退させることをセットバックといいます。
「セットバックの面積は、一定規模以内であれば物件広告への明記が義務付けられていません。また、基準になる道路の中心線は、現状の道路幅の中間ではなく、役所で設定している『原道』の中心線になる点にも注意してください。セットバックが必要かどうか、必要ならどれだけ後退させることになるのかを、営業担当や役所に確認しましょう」
□周辺も含めた土地の利用制限
無秩序な開発を抑制して計画的な街づくりを推進するために、国や自治体では、土地の利用区分を分類して様々な制限を設定しています。これを「用途地域」といいます（下表参照）。
「周辺の建物や街並みは、住み心地に大きく影響します。将来的に、どのような建物が建つ可能性があるのかを知っておくためにも、購入を検討している物件の用途地域も確認しておきましょう。用途地域は物件広告に載っていますが、すべての制限について記載を義務付けられているわけではないので、役所の都市計画課などに聞いてみることをおすすめします」
周辺地区の将来像は都市計画図でも確認
将来的に道路の新設や拡張、区画整理などが予定されている地域では、住環境が大きく変わってしまう可能性や立ち退きを迫られる可能性もあります。
「こうした計画の有無は、役所で販売されている『都市計画図』で、ある程度確認できます。ただし、人口減少や少子高齢化などの影響で、過去の計画が見直されたり、今後の計画の方針が変わっていくことも考えられます。単に図面を見るだけでなく、役所の担当部署に計画の進捗度合いや変更の可能性などについて問い合わせてみるといいでしょう」
□地盤の強度
地震や大雨といった災害時のことを考えると、地盤の強度も確認しておきたいところです。
「特に、かつては沼地や水田だったような水はけの悪い場所、低地、斜面を造成してつくられたような土地などには注意が必要です。まずは営業担当に地盤調査・補強の実績の有無を確認してみましょう。更地や、建て替え前提で古家付き一戸建てを購入する場合は、必要に応じて専門の会社に調査・補強を依頼するという手もあります」
家屋編
□工法
一戸建ての工法には様々な種類があります。
「以下で代表的な3種類の工法について紹介しますが、それぞれにメリットやデメリットがあります。特徴をしっかりつかんで、自分がのぞむ暮らし方や将来予想されるライフスタイルの変化などに一番フィットしているものを選ぶようにしましょう」
木の柱や梁を組み合わせて建てる、日本の伝統的な工法
○メリット
敷地の形態に合わせて比較的フレキシブルに設計できる。
このため、将来増改築を施す際にも自由度が高い。
×デメリット
施工者の技術の熟練度に左右される部分が大きい。
建築に日数がかかってしまう。
規格化した構造用合版を使い、壁や床の面で建物を支える工法
○メリット
使用部材が規格化されているので品質にバラつきが出にくい。
在来工法に比べて耐震性や遮音性に優れる。
×デメリット
窓などの開口部をあまり大きくとることができない。
間取り変更やリフォームなどの自由度が低い。
あらかじめ工場で部屋などのユニットをつくり、現場で積み上げる工法
○メリット
大部分を工場で製造するため、部材品質や施工精度などのレベルが高く、物件によるバラつきが少ない。
×デメリット
間取り変更などに制限がある。
新築時はクレーンなどで搬入するため、一定以上の道路幅が必要になるなど立地的な制限が生じる。
□基礎部分の工法
一戸建ての基礎は、「布（ぬの）基礎」と「ベタ基礎」の2種類に大別できます。
「以下で代表的な3種類の工法について紹介しますが、それぞれにメリットやデメリットがあります。特徴をしっかりつかんで、自分がのぞむ暮らし方や将来予想されるライフスタイルの変化などに一番フィットしているものを選ぶようにしましょう」
建物の外周部分と屋内の耐力壁が通る部分に合わせて、逆Ｔ字型に基礎を打ち込み、建物と強固に接続する。
建物の重みを分散して地盤に伝える。
軟弱地盤の土地でよく用いられる。
建物の下部に、全面的にコンクリートの板を敷き、建物と強固に接続させる工法。
面で支えるため、建物が不ぞろいに沈む事態を防ぐ効果がある。
□水道・電気・ガスなどのインフラ
水道は、通っている水道管の口径を確認しておきましょう。 「最近は20mm～25mmがスタンダードですが、13mmなどの細い水道管が使われていると、水圧が弱く、使い勝手が悪いことも考えられます」。
電気は、現状の契約容量がどうなっているかを確認しましょう。 「契約容量は電力会社に申し込めば変更できますが、容量によっては自費で電柱から家屋への引き込み線を敷設し直す必要が出ることもあります」。
また、ガスは都市ガスかプロパンかをチェック。 「プロパンは都市ガスよりランニングコストが高くつきます。敷地が面している道路にガス管が通っているなら、工事費を負担して都市ガスを引き込むという手もあります」。
その他、選択可能なインターネット回線の種類や料金、携帯電話の電波の強弱なども確認しておきたいところです。
現地では建て付けの良し悪しをチェック
現地に見学に行った際、必ず確認したいのが建て付けの良し悪しです。
「厳密な調査は専門の知識やノウハウが必要になりますが、床を隅々まで踏みしめたり、ドアや窓、収納扉などの開口部をすべて開け閉めしてください。これだけでも、直後の日常生活に支障が出ないかどうかくらいは、かなりの確度でチェックできます。もし歪みや異音があるようなら、営業担当に相談し、契約までに解決法を明らかにしておきましょう」
まとめ
□分からない点・不安な点はなんでも質問を！
今回ご紹介したチェックポイントは、「ここだけは必須」という最低限のもの。 一戸建ては、マンションに比べて物件によるバラつきが多いため、実際にはより念入りに確認することをおすすめします。気になることがあれば、なんでも不動産会社の担当者へ質問してみましょう。
「中古物件を購入する際、物件の品質と同じくらい大切なのが、営業担当の人柄です。どれだけ丁寧に対応してくれるかも重要な判断基準になりますから、遠慮なく質問・相談をしてみてください」
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