建材・構造

※当社営業担当者が査定いたします。
※宅建業法に基づく査定です。不動産鑑定評価ではありません。

マンションにおける構造には、主に次の3種類があります。

RC（鉄筋コンクリート）造

RCとは、Reinforced Concrete（補強されたコンクリート）の頭文字をとった言葉です。鉄筋にコンクリートを流し込んで作られる構造で、デザインの自由度も高く、多くのマンションで採用されている構造です。
コンクリートをメインの素材として使用する工法になるため、RC造のマンションは遮音性に優れており、隣や上階の生活音がそれほど気にならないという大きなメリットがあります。また、耐震性にも優れていますが、重量が大きくなるため杭工事等の地盤工事を行う必要があるというデメリットもあります。なお、後述するS（鉄骨）造に比べると、工事に手間がかかるために建設費も高額になりがちです。

S（鉄骨）造

Sはスチールの略で、鉄骨を用いた建築構造を指します。S造は「重量鉄骨」と「軽量鉄骨」に分けられ、重量鉄骨は厚みが6mm以上の鋼材、軽量鉄骨は6mm未満の鋼材を使って作られます。軽量鉄骨は重量鉄骨よりも軽いというメリットがあるものの、耐震性や耐久性は重量鉄骨に比べると劣ります。
このような特徴から、軽量鉄骨は比較的低層の戸建て住宅等に使われることが多くあります。一方、重量鉄骨は高層ビルやマンションに多く利用されています。

SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造

SRC造は、RC造とS造のメリットを兼ね備えた構造です。RC造の芯には鉄筋が利用されますが、これに鉄骨を利用するのがSRC造の特徴です。RC造よりもさらに頑丈で耐震性にも優れているという特徴から高層建築で利用されることが多い傾向がある一方で、コストが高いというデメリットがあります。

そのほか、あまり数は多くないものの、HPC（鉄骨プレキャストコンクリート）造といった構造もあります。
HPC造は重量鉄骨と工場生産されたコンクリートのプレート（プレキャストコンクリート）を組み合わせて作られるもので、低層マンションに比較的多く見られる構造です。

日本の耐震基準は、阪神・淡路大震災に代表される震災が起こるたびに法令が改正され、厳しくなってきました。さらに、2011年の東日本大震災や2016年の熊本地震などの影響もあり、マンション購入時における建物構造の違いや耐震性能・耐久性能への関心は上昇傾向にあると考えられます。
さらに、核家族化が進んだことで子供が成長して自立したあとの間取り変更など、将来的なライフスタイルの変化に関心を寄せる方も増えてきました。こうした変化を踏まえ、リフォームや間取り変更が行いやすいかどうかも、マンション購入時の検討ポイントに加わっています。

耐震性については構造の違いではなく「耐震等級（耐震強度）」で比較するのが一般的です。国土交通省の規定によると、耐震等級とは1から3で規定され、耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の強度があるとされています。

耐震等級1

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震（震度6強から震度7程度）による力に対して倒壊、崩壊等しない

耐震等級2

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震（震度6強から震度7程度）による力の 1.25 倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度

耐震等級3

極めて稀に（数百年に一度程度）発生する地震（震度6強から震度7程度）による力の 1.5 倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度

そのため、耐震等級3であれば、木造住宅でもコンクリート構造のマンションでも、耐震性は同じということになります。

また、売却価格へ構造が影響を与える要因として、リフォームが行いやすいかどうかが挙げられます。そして、リフォームのしやすさはS造やRC造といった材料別の構造分類ではなく「建物の組み立て方」による構造分類が関わってきます。

構造分類の代表例として、多くのマンションで利用されているのが「ラーメン構造」です。この構造は、壁ではなく柱の枠組みで建物を支える方法で、自由な間取りを実現できます。リフォームもしやすく、広い窓を取ることも可能です。

しかし、ラーメン構造には柱が部屋の中に出てしまいデッドスペースが生まれるという難点もあります。そのため、最近では「アウトフレーム工法」と呼ばれる、柱の内側に壁を作る工法がとられることも多くなりました。

広々とした窓やリビング、柱が出っ張っていない間取りなど、最近のトレンドに合った物件は、それだけ需要も高く査定金額も期待できます。
もし、売却予定の物件がこのような条件に当てはまらない場合は、リフォームやリノベーションを検討してみてください。壁式構造の物件であっても、壁を活かして家具を作成したりして、デザイン性の高い住居に生まれ変わらせることが可能です。

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マンションの建材や構造によって、物件の特徴は変化します。そのため、建材・構造によって売却額が左右される可能性も否定しきれません。しかし、実際には耐震性や制振設備の有無だけではなく、築年数や立地、物件そのものの価値などとあわせて総合的に査定されることが一般的です。
また、構造によっては間取りにも制限がかかる可能性があるものの、リフォームまたはリノベーション次第でデザイナーズマンションのような魅力的な部屋を作ることも可能なものなど、幅広い特徴があります。
そのため、所有マンションの価値を構造によって一概に決めつけてしまわないよう、適正な価値を知り、またその価値を高めていく工夫をしてみてはいかがでしょうか。

＜出典＞
構造の安定に関すること｜国土交通省

執筆：平野 絵美