土地権利

※当社営業担当者が査定いたします。
※宅建業法に基づく査定です。不動産鑑定評価ではありません。

まず「土地権利」にはどのような種類があるのか確認しておきましょう。

所有権

「所有権」は、土地以外の分野でも使われることのある言葉です。土地権利の所有権も、土地以外の分野と同じく「当該の物品を完全に所有している状態で、自由に利用したり処分したりすることができる権利」を意味します。
土地付きの一戸建てを購入した場合、その建物を貸すのも解体するのも所有者の自由です。また、土地に関しても原則として自由に使用可能です。
マンションを購入した場合は、一般的に部屋の所有権を得るとともに、土地についても一部を共有持分として所有することになります。この場合、あくまでも共有持分ですからマンションが建つ土地に対して直接的に権利を行使することはできないものの、部屋を売却する際には一戸建ての場合と同様に、所有している土地の持分についても合わせて売却することになります。

借地権

所有権について、「土地を所有している人は、その土地を自由に利用することができる」という説明をしました。そこで、土地の所有者が、自分の土地を他人に貸すことがあります。このとき、土地の所有者から土地を借りて家を建てた人がいた場合、土地を借りた人は土地に対して原則「借地権」を持つことになります。

借地権者は土地の所有者ではないため、土地に対する税金を納める必要はありません。しかし、土地の所有者である地主に対して「地代」を払わなければいけません。また、借りた土地に新しく建物を建てたい場合や、増改築を行いたい場合も、地主に許可を得る必要があります。
借地は期間を定めて契約されるため、期限到来後は地主に土地を返還することになります。しかし、借地権の種類によっては、この期限を延長することができます。

底地

借地権等（地上権または賃借権）が設定されている土地のことを「底地」と呼びます。底地を所有している地主は、土地の所有権を持っていますが、借地権者が契約している期間は、底地に自分自身の家を建てて住むというように自由に使うことができなくなります。

マンションにおける借地権

マンションの中には、「定期借地権付き」という物件があります。これは1992年に制定された「借地借家法」によって生まれた新しい権利タイプのマンションで、物件を購入した場合、土地を「借りる」状態になります。そのため、「所有する」一般的なマンションに比べて購入金額が安いというメリットがあります。
一方で、定期借地権付きマンションのデメリットとしては、借地期限が到達した際にマンションは取り壊されて土地を返却するため、将来的にはマンションを失うことになります。なお、借地期限は50年以上と決められています。

しかし、老朽化してリフォームが必要になったマンションや、物件価値が下落したマンションをいつまでも所有していることはメリットにならないという考え方もあります。また、一般的にマンションの耐用年数は47年 とされているため、築50年のマンションに資産価値はほとんどありません。つまり、失ってもデメリットは大きくないと言えそうです。

土地権利のうち、借地権にはさらに細かい区分があります。それぞれの特徴は、売却時にも影響を及ぼすと考えられるものですから、順に見ていきましょう。

普通借地権

前述した一般的な借地権のことです。普通借地権は、さらに「地上権」と「賃借権」に分類することができ、地上権は賃借権よりも強い権利です。「強い権利」というのは、地上権を持っている場合、土地の所有者に相談をせずとも地上権の登記や売買が行えます。
一方、賃借権にはこうした権利はなく、登記や譲渡には所有者の承諾が必要です。現在では、地上権が設定されることは稀で、多くの借地が賃借権となっています。

定期借地権

前述した、マンションに設定されるタイプの借地権です。普通借地権は更新ができるのに対し、定期借地権は更新ができません。住居を目的とした用途で一般的な「一般定期借地権」の場合は、期限到達後に土地を更地にして返却しなければならないとされています。
また、定期借地権には30年以上の契約期限到達後に地主が建物を買い取って土地を返却してもらう「建物譲渡特約付借地権」や住居利用を禁じた「事業用定期借地権」もあります。
なお、定期借地権については1992年の施行から25年しか経っていない制度であるため（2017年現在）、期限が到達した物件はまだ存在しません。

なお、借地権の売却額については、「コーヒーカップ・ソーサー理論」と呼ばれる理論があります。

高額なコーヒーカップのセットも、カップとソーサーをばらばらにしてしまっては価値が半分以下になってしまうという理論です。これと同様に、借地は借地権と底地をバラバラに売却しようとした場合、両方をセットで売却する場合に比べて価値が減少してしまうというものです。

例えば、土地の所有者が貸している土地の底地だけを売ろうとしても、買い手は土地を利用している借地権者が存在するため自由に使うことができません。さらに長く続く借地契約の場合、現在の不動産相場と地代が見合わなくなる可能性もあり、メリットが少ないと判断されてしまうケースがあります。そのため、底地の需要は少なく売却金額も下がってしまいます。
逆に借地権も、「土地を利用できる」という一定の力を持った権利ではあるものの、借地権を購入した場合は地主に対して原則として地代や更新料の負担が生じます。

このように、借地にはさまざまな種類がありますが、どの場合であっても購入者にデメリットがあるため、一般的な土地売買・物件売買に比べると査定相場は低めになる傾向があります。

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借地権付き物件の売却相場は、地主との契約内容によって大きく異なります。借地権付き戸建て住宅を売却した場合、買い手はその家を所有するとともに、借地権も所有することになります。すると、地主に対して地代を支払う必要がありますし、仮に借地契約が20年で終了してしまう場合、20年以上住み続けられない可能性があるため、住宅ローンの返済期間が20年を超えるのは困難となるでしょう。
こうした理由から、地代が高い物件や、期限の到達が近く立ち退きを求められる可能性がある借地などについては、売却相場が低くなる可能性が高いと考えられます。
一方、底地についても売却相場は地代がいくらなのか、借地権を所有しているのはどのような人で、契約期間はいつまでなのかといったことが重要になります。

このように、借地権付き物件の売却相場は、立地や建物自体の価値だけでなく、個別の契約によって左右される部分が大きいといえるでしょう。

借地権や底地の売買は、通常の土地の売買に比べて金額が低くなる傾向があります。そこで、借地権の所有者と地主が共同で土地を売るという方法があります。そうすれば、購入者は通常通り土地の所有権を手に入れることができるため、借地権が売却額に影響を及ぼす心配はありません。

また、借地権を地主に売却するという方法もあります。金額は両者の合意によって決められますが、地主が買い取りに同意していれば、第三者を相手にするよりも高額での売却が期待できます。
ただし、売却前に土地を更地にする必要がある場合もあるため、解体費用などについても考えておかなければいけません。なお、同様に底地を借地権者に売却することもできます。

いずれにせよ、地主と借地権者の要望が合致すれば、デメリットを極力除いた取引きができるということです。

借地権付き物件は、個別の契約によって想定される売却額が大きく変わるため、査定相場を示すことが困難です。売却を検討している方は、まずは地主に相談してみましょう。
話し合いがうまくいかない場合や、スムーズなやりとりが望めない可能性が高い場合は、専門の業者に間に入ってもらって話し合いを進めるのがおすすめです。

また、マンションについては、1992年の「借地借家法」制定直後に建てられたものであっても、一般定期借地権の最低契約期間である50年までは20年以上あります。期限到達までの期間は、住宅ローンの審査にも関わると予想されるため、売却を考えている場合は早めに手続きを進めたほうが良いかもしれません。

執筆：平野 絵美