都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2025

2025年末時点でマンションストック戸数が最も多い都道府県は東京都の2,048,378戸で、100万戸を超えているのは依然として次点の神奈川県を含めた2地域のみである。今回は秋田県と山梨県を除く地域でストック戸数が軒並み増加したが、1万戸以上の上積みがあったのは東京都・神奈川県・大阪府のみとなっている。なお、佐賀県と島根県はランキングの順位を各々1つ上げた。

全国のストック戸数のうち、「築10年以内」は前年から26,334戸減少、全体に占めるシェアも15.0％→14.4％に縮小した。当該シェアが最も大きかったのは沖縄県の33.5％で、唯一30％を超えている。一方、最も築古の区分となる「築40年超」のストック戸数は全築年帯の中で2番目に多く、前年から135,286戸増加した。なお、千葉県では同区分のシェアが今回全国で初めて30％を超えた。

行政区別でストック戸数が最も多いのは東京都江東区の132,149戸で、トップ10は全て東京23区の行政区が独占した。第5位までが10万戸以上のストックを有している。「築10年以内」のトップも江東区となった一方で、同築年帯のシェアでは近年タワーマンションや小・中規模の物件が多数供給されている名古屋市中区で46.7％と高いシェアを示していることも特徴的である。

全国の世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率」は、2024年から0.11ポイント拡大して13.22％となった。また、前年からのストック戸数の増加分は93,371戸となっている。コロナ禍当初の大幅減から持ち直す動きも一時見られたが、販売価格の高騰に伴う供給調整が継続して為されていることで、2025年はコロナ禍以降で前年に次ぐ低水準となった。なお、マンション化率の伸び自体は3年連続で0.10ポイント以上の拡大を示している。

最もマンション化率が高いのは東京都の28.33％で、第2位に神奈川県（23.34％）、第3位に大阪府（20.58％）が続いている。地方圏では福岡県の16.41％が突出しており、全国の中でも5番目に高い水準となっている。なお、10％以上の地域は全国で10都府県を数える。

マンション化率が最も拡大したのは、神奈川県・京都府・長崎県が今回同率となっており、伸びはいずれも0.18ポイントとなっている。神奈川県は2001年以来の24年ぶり、京都府は2年連続、長崎県は初めて首位に躍り出た。いずれの地域においても前年からのストック戸数の増加分に対し、世帯数が減少または増加分が下振れしており、マンションの普及度合いが“見かけ上”高まりやすい状況となっている。

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主要行政区別マンション化率ランキングの第1位は東京都千代田区の81.83％で、前年から0.75ポイント拡大しコロナ禍以降で最も高い水準を示した。3年ぶりに首位に返り咲いたが、同区のマンション化率が比較的大きく拡大した要因は、大規模物件の竣工や世帯数の増加が23世帯に留まったことなどが考えられる。なお、ランキング上位では多少の順位変動が見られたものの、顔ぶれ自体は前回と同様となっている。

最も伸びが大きかったのは第18位の大阪府島本町（1.72ポイント）で、2年連続となった。元々ストック戸数の総数自体が多くないエリアに大規模物件が竣工し、まとまったストックを上積みしたことが要因である。一方、最も縮小したのは東京都中央区で、ストック戸数の上積みは＋1,499戸と一定数あったが、選手村跡地の大規模物件などの引き渡しを受けて世帯数が＋4,418世帯と大幅に増加したことなどが影響した。

全国における特別区・政令指定都市の「マンション化率」ランキングを見ると、東京23区が2024年から0.04ポイント拡大の32.76％で、14年連続のトップとなった。トップ10の順位は前年から変動がなく、前回福岡市を上回った大阪市は第3位を維持している。マンション化率が30％を上回るのは前回と同様第4位の福岡市までであるが、第5位の横浜市もこれまでの実績を見る限り数年以内に30％の大台に乗るものとみられる。トップ10圏外では京都市が0.28ポイント拡大の17.76％となり、札幌市（17.62％）を抜いて第12位となった。

マンション化率が最も拡大したのは名古屋市の0.41ポイントで、5年連続で0.30ポイント以上拡大している。市内中心部に限ればマンション化率が30％を上回る行政区も存在する。同市では2013年にリニア中央新幹線の開業に向けた計画が示されて以降はJR名古屋駅周辺で大規模な再開発が行われ、新たなオフィスビルや商業施設とともに大手デベロッパーが手掛けるタワーマンションの供給も急増している。当該エリアに位置する東区・中村区・中区の「築10年以内」のシェアはいずれも30％台～40％台と非常に高い水準を示している。

全国において最高階数が20階以上の分譲マンション（以下、タワーマンション）のストック総数は、2025年12月末時点で1,602棟・421,784戸を数える。供給実績が確認できたのは39都道府県で、今回は宮崎県が新たに加わった。なお、現時点では地方圏を中心に8県（青森県、石川県、三重県、奈良県、鳥取県、島根県、徳島県、大分県）で供給実績が確認されていない。ストック棟数が最も多かったのは東京都の507棟で、これは全国シェアの31.6％に相当する。首都圏においては周辺3県でも比較的多くのストック棟数を有しており、圏域全体でのストック棟数は826棟と、全国シェアの51.6％を占めている。

東京都に次いでストック棟数が多かったのは大阪府の288棟で、首都圏の埼玉県や千葉県を上回る98棟を有する兵庫県も第4位となっている。なお、2025年には大阪府で新たに6棟が竣工するなど、近畿圏における供給適地としての揺るぎないポジションを堅持している。また、中部圏におけるタワーマンションの主だった供給先は愛知県で、ストック棟数は全国で第7位の74棟となっている。地方圏においては、北海道（37棟）や宮城県（42棟）、広島県（34棟）や福岡県（54棟）といった地方中枢都市を擁する地域で比較的まとまったストック棟数を有している。この他、10棟以上のストックがある地域としては、東京都心部への通勤者が居住する県南エリアのベッドタウンを中心にタワーマンションが開発されてきた茨城県、新幹線ターミナル駅を有する政令指定都市がある岡山県などが該当する。なお、依然としてタワーマンションの供給実績がない地域のうち、大分県においては駅前再開発が進むJR大分駅周辺で2棟のタワーマンションが2027年に竣工予定となっている。

2025年に竣工したタワーマンションは、全国で42棟・12,123戸を数える。最も棟数が多かった都道府県は東京都の11棟で、同じく各都市圏の中心で再開発が進められている大阪府（6棟）や愛知県（5棟）でも供給が比較的多かった。階数が最も高かったのは「麻布台ヒルズレジデンスB」（64階）で、2023年に竣工した「アマンレジデンス東京」（64階）と最高階数で並んだ。なお、全国において60階以上のタワーマンションは上記2物件を除けば「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（60階）のみである。50階以上の物件が登場したのは2年ぶりで、次点には同じく50階建てクラスの「HARUMI FLAG SKYDUO」（50階）が続いている。総戸数も最高階数でトップだった「麻布台ヒルズレジデンスB」（970戸）が最多であったものの、前年に引き続き1千戸以上の物件は登場しなかった。

また、2026年に竣工予定のタワーマンションは2025年12月末時点の集計で39棟・13,444戸となっている。棟数は3年連続で40棟前後の水準を維持、戸数規模は2年連続で増加する見込みである。三大都市圏においては例年通りそれぞれの中心エリアである東京都・大阪府・愛知県で一定以上のタワーマンションの竣工が控えている。一方、地方圏では北海道・秋田県・茨城県で引き続き竣工が控えているほか、東北～北関東地方で比較的多くの供給が見込まれている。栃木県においては東北・山形新幹線が停車するJR宇都宮駅周辺に供給が集中しており、昨今では地元ニーズに加えて東京都心部でのマンション価格高騰を受けた移住ニーズの受け皿にもなっている。

当記事は株式会社東京カンテイ「カンテイアイ特集（2026年1月29日配信）」の情報を元に掲載しております。 当記事に掲載されている文書の著作権は、出典元である東京カンテイに帰属します。 掲載されている文書の全部または一部を無断で複写・複製・転記等することを禁止します。 また、当記事への直接リンクは固くお断りいたします。