一都三県の基準地価動向にみる住宅価格の変動

まず、過去3年の価格上昇地点トップ１０を見てみることにしましょう。上昇率の高い地点を明らかにすることで、上述のような平均値データとは異なる姿が分かる場合があるからです。

以下に示したように、令和3年基準地価の上昇地点トップ１０には、都区部が一つもはいっていません。令和1年7月1日時点においては、東京都区部のランクインが多かったのですが、翌年には都区部のランクインは激減、令和3年基準地価において都区部のランクインはなくなり、代わりに、千葉県と神奈川県の基準地がランクインするという結果になっています。トップ１０の平均上昇率も、3年前は9.54%、去年が4.48%、今年が4.65%と上昇度合いが落ちています。

冒頭の平均変動率を踏まえて考えてみると、東京都のうち都区部における上昇率が落ち着きを見せ始め、代わりに千葉県と神奈川県の一部で、かつての都区部ほどではないにせよ、比較的高い地価の上昇がみられるという状況になっているようです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

さて今度は、一都三県の市街化区域に存する住宅用途の基準地価について、令和3年7月1日時点および令和2年および令和1年同日時点それぞれの価格に対する前年比変動率について調べ、それを地図上にプロットしてみました。

地図を見ると、徐々に都心部の価格上昇が弱まっていくのがよくわかります。特に今年は都区部の上昇率が大きく抑えられ、まばらではありますが周辺にやや上昇率の高い地域が残ったような状況です。

上昇地点を沿線別、最寄駅別で見てみるために、令和3年の前年比で2.5%超の上昇率となった85地点の最寄駅を以下の表にまとめてみました。千葉県だと市川から船橋エリアと木更津エリア、神奈川県は横浜駅近郊エリア、相模原および大和エリアと南武線沿線、埼玉県は浦和、川口、戸田エリアといった、都心部へのアクセスが比較的よい周辺エリアの価格上昇が目立っています。

驚くことに、東京都区部で2.5%超の上昇となった地点の最寄駅は6駅しかありませんでした。都区部の勢いが落ちているのは明白なようです。一方で、都内からのアクセスが比較的良い周辺地域の上昇率が目立つという結果になっています。

前年比▲2.5％未満となった地点の主な鉄道沿線と最寄駅で見てみると、三浦半島（京浜急行線京急久里浜駅～三崎口駅、追浜駅～浦賀駅、横須賀線衣笠駅）、神奈川県西部（東海道線平塚駅～二宮駅、小田急線本厚木駅～秦野駅）、野田市（東武野田線野田市駅～七光台駅）などとなっていました。これらの駅を最寄駅とする基準地はいずれも最寄駅までの距離が平均で約2.8キロメートルといった場所に立地していましたが、先の表でお示しした前年比2.5%超の上昇を見せた85地点については平均約900メートルとなっていました。

コロナ禍に伴うリモートの進展によりリモートワーク（テレワーク）等が普及し、戸建を買うなら自然に触れられる環境が近い場所を選びたいといった行動が表れているのではないかと筆者は考えています。その結果、都心部より周辺部の人気が高まったのではないでしょうか。ただし、郊外ならばどこでもよいということではなく、都心部への交通アクセス、最寄駅への距離といった要素は依然として価格に大きく影響しているようであり、今後もこのような傾向が続くのではないかと考えています。