これだけは覚えておこう！サラリーマンのための初めての不動産投資

「何と言っても“コミュニケーション力”を持っている人です。不動産投資は金融商品と違ってコンピュータの操作で完結するわけではありません。
物件の質や立地に注目しがちですが、それ以前に不動産仲介会社、金融機関、入居者、管理会社……これら様々な人とのコミュニケーションを通じて地道に不動産投資を続けていくことが成功につながります」(北野さん、以下コメントはすべて同じ)。

その意味では、営業職に就いている方には比較的向いているのかもしれない、とのこと。ただし特別な力は必要なわけではなく、普通に社会人として仕事をしていられる人なら大丈夫だそうです。

「まずは融資の受けやすさ。本業での安定収入が期待できるため、一般的には銀行からの融資が認可されやすいことが挙げられます。
次に、さほど時間を割かなくてもできること。例えば株などの金融商品は、刻々と値が変わるので頻繁にウォッチしていないと気になって仕方がなく、中には、本業がおろそかになる方もいらっしゃいます。
しかし、不動産投資は賃料が目まぐるしく変化することもなく、保有戸数が多くなければ本業に支障をきたす心配はあまりありません。特に一住戸単位の区分所有の場合、入居者が住んでいる間はさほど忙しくなることもないため、本業を持つサラリーマンには向いているといえます」

さらに、将来的に公的年金受給の開始や金額減が不安視されるいま、安定的に家賃収入が入ってくれば私的年金として計算できる点も人気の理由です。

資金にあまり余裕がない人は、単身者向けワンルームなど、価格の比較的安い物件というのもひとつの選択肢です。この場合は、単身者が多く暮らす都市部のエリアで、なおかつ駅から徒歩5分～10分圏内とアクセスが良く、深夜営業のスーパーが近いなど生活利便性に優れている物件が理想的。
そうした条件なら入居者は付きやすく、空室リスクを避けやすくなるからです。

「こうした物件を見つけ、購入するための第一歩は物件情報を持っている仲介会社へのアプローチから始まります。あらかじめ、年にどのくらいの利益を得たいと考えているか／エリアはどのあたりか／自己資金はどのくらい用意できるか／自分の年収はどのくらいかといった条件を整理しておくと仲介会社との最初の折衝がスムーズに進むでしょう」

「家賃収入すべてが自由に使える利益である、とは考えないようにしてください。というのは、仮に新築物件でも、築年数が経過すれば住宅設備や内装などが徐々に傷み始め、修理を要するトラブルなどが発生するためです。その費用を常にキープしておかなければなりません」

仲介会社が用意している物件情報には、年間にどのくらいの収入が見込めるかを示す「利回り」が付いていますが、あれはあくまで“表面利回り”。
数式では、

年間の家賃収入額÷不動産の取得価格×100

しかし、これで算出される金額だけをうのみにしてはいけません。物件購入後にはさまざまな支払が発生するからです。
具体的には、将来的な物件の修繕に充てる修繕積立金、通常の管理費、固定資産税、都市計画税などの税金、住宅ローンの支払い利息などの諸経費となります。これを差し引いた“実質利回り”こそが、不動産投資で得られる収入のベースとなります。購入後、大体どの程度の諸経費が発生するのかは仲介会社に目安を教えてもらえますので、しっかりヒアリングしてください。

「家賃収入は楽観し過ぎないことも必要です。例えば現在8万円だった場合、この先も継続的に8万円を維持できるとは限りません。物件が古くなれば家賃を下げざるを得ない場合が出てきますし、近くの新築物件が相場より家賃を低く設定することも考えられます。もちろんこれはあくまで仮の話であり、さほど下げずに済むケースもあります。
要は、家賃が下がる可能性をふまえて資金計画を立てる心構えが必要ということです。計画性についてさらに言えば、第三者任せにせず、ご自分で収支を管理することをお薦めします。そうすることで不動産投資の流れがつかみやすくなりますし、経営の感覚が身に付きやすくなります」