これだけは押さえておきたい!不動産売買の手付金の話

不動産を買う時に、手付金を支払うということは何となく知っていても、それがどんな意味を持つのか、イメージできる人は少ないのではないでしょうか。手付金について誤解したままトラブルに巻き込まれることのないよう、これを機に基本的なことについて押さえておきましょう。

不動産売買の手付金の話

手付金は売買代金ではない

不動産売買契約書

手付金というと、契約時に売買代金の一部として支払う金銭というイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか。実は、手付金は売買代金の一部ではないのです。売買契約締結の段階で支払う金銭は売主に預けるという形になり、物件の引き渡し時に売買代金全額を支払うと、預けた手付金は売主から返還されるというのが本来の考え方です。

しかし、いちいち返還するのも大変ですから、不動産売買契約書をよく読むと、残代金を支払って物件の引き渡しを受ける際、契約時に支払った手付金は売買代金の一部に充当すると書かれています。さらに「手付金には利息を付さない」と記載されていることがほとんどです。まさに、残金決済時まで売主に預けている金銭ですから、利息が付いてもおかしくはないわけですが、実際の取引では利息を付すことはないため、このような記載になっています。

手付の性格

手付金には解約手付、違約手付、証約手付の3種類がありますが、まずは最も一般的な解約手付についてお話しましょう。

解約手付とは、契約の相手方が履行に着手するまでは、理由の如何を問わず契約を解除できる権利を売主と買主の双方に認めるという性格を持つ手付金です。買主は支払った手付金を放棄することで、売主は受け取った手付金を返還しさらに手付金と同額の金銭を買主に支払うことで、相手方の履行着手前までならば解約することができるというものです。解約手付は、不動産は大きな買い物なので、契約後に「失敗した」と思った場合でも、途中で解約できる、すなわち救済される道を作っておこうという主旨だと言われています。

売主が宅地建物取引業者で買主が一般の方の場合には、救済の道が確実に作られるように手付金は解約手付としなければならないルールになっています。また手付金の額の上限は20%に制限されます。

解約手付、違約手付、証約手付

「履行に着手」の意味

このときに注意しなければならないのが、先ほど出てきた「履行に着手」の意味です。
解約権を行使できるのは相手方が「履行に着手」する前までと限定されているわけですから、この意味はとても重要になります。
履行の着手に当たるか否かの判断は、行為の性質だけではなく、契約全体の中身を考慮して判断することになりますので例示しにくい面がありますが、例えば、
(1)売り主が物件を引き渡したとき
(2)売り主が買い主のための所有権移転登記申請手続きに着手したとき
などの例については、一般的に履行の着手とみなされます。

また、
(3)買い主の希望に応じて建築材料を売り主が発注した場合や工事に着手した場合
といった例は微妙な面があります。
建売住宅や分譲マンションなどの契約締結後、買主の希望で居室の間取りを大幅に変更するようなケースなどが想定されますが、売主がそのために建築材料などを発注すれば、売主はこの売買契約における履行の着手をなしたと解される可能性が出てきます。
もし履行の着手とみなされれば、手付解除ができなってしまいます。

ですから、契約書に「履行に着手するまでは」といった記載があるときは、契約の中身に応じてその意味について事前にきちんと確認しておくとよいでしょう。

一方、売主が一般の個人である場合の解約手付は、相手方が履行に着手するまでという期限までは解約できるというものではなく、手付解除期日と言って契約日から一定の期間内についてのみ解約が認められるという契約書が多く見られます。一般的には契約日から1か月程度というものが多い中、手付解除を行使できる期間が契約日から数日間しかないというのは少々不安ですし、手付金の額が高すぎるのも考え物ですから、契約書は必ず事前にチェックしておきましょう。

手付金と損害賠償の予定額

手付金と損害賠償金の額についてもチェックしておくとよいと思います。解約手付は救済という意味があるとお話しした通りですが、手付解約ができなくなった後は、買主と売主の合意による解除か、それができなければ契約違反による解除という道を選ばざるを得なくなります。

契約違反の場合、相手方から損害賠償金を請求される、相手方から解除されるという形になりますが、通常は売買代金の10%とか20%というように設定されることが多いです。もしこのとき、手付金より損害賠償金のほうが少なかったらどうでしょう。救済であるはずの手付金のほうが多いというのはやはり問題があると思います。一般的には、手付金よりも損害賠償の予定額のほうが大きい、少なくとも同額というのが通常だと思います。

手付金には解約手付のほかに、証約手付、違約手付、損害賠償額の予定としての手付といったものがあります。証約手付は契約が成立したことを示す効力を持つという意味での手付、違約手付は契約上の債務を履行しない場合に違約罰として没収される手付(損害賠償金とは別)です。これらの性格を持つ手付がケースによっては契約書に盛り込まれることがありますので、その場合には、手付金の性格だけでなく、解約の方法、損害賠償金の予定額や違約罰について、不動産会社にしっかり確認した上で売買契約を締結することをおすすめします。

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