自分が住まいを売却する際は、どの契約形態がいい?  「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の違い

住まいの売却を仲介会社に依頼する際には、3種類の契約形態があります。自身の希望や売却物件に最適な方法を選ぶためには、各契約形態の違いを理解しておく必要があります。そこで今回は、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介します。
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住まいの売却

どの契約形態でも期間は最長3カ月で自由に決められる

家のイメージ

仲介会社に売却を依頼する際は、3種の契約形態のいずれも契約時の料金は不要で、購入希望者と売買契約を結ぶ際に、成功報酬の形で仲介手数料を支払うことになります。また、契約期間は最長3カ月で、依頼側の希望に合わせて自由に決められます。

最初は1カ月契約で様子を見て信頼できると思えば契約を継続する、信頼できなければ継続せずに他社と契約を結ぶといった選択肢もあるのです。この点を踏まえたうえで、各契約形態の内容を見ていきましょう。

一般媒介契約

<内容>

複数の仲介会社に、同時に物件の売却を依頼できます。売買契約を結ぶことになった買い手を紹介してくれた会社に、成功報酬として仲介手数料を支払います。

<メリット>

複数の仲介会社が販売活動にあたるので、そのぶん買い手を広く募集できることになります。ただし、最近では大半の仲介会社が自社サイトや不動産ポータルサイトで取り扱い物件情報を公開しています。誰でもインターネットで情報収集できるため、昨今ではあまり大きなメリットとはいえなくなってきています。
なお、一般媒介の場合、仲介会社にはレインズ(注)への物件登録義務がありません。「売却するつもりであることを広く知られたくない」など、情報を限定的に扱ってほしい人にとっては、この点がメリットになることもあります。

注:国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことです。流通機構の会員になっている仲介会社は、このシステム上に売却希望者の物件情報を掲載することができます。一方、仲介会社が購入希望者に対応する際は、レインズで適した物件情報を検索します。

<デメリット>

複数社から連絡を受けることになるため、情報整理に手間がかかります。一方で、この契約形態の場合、仲介会社には売主への活動報告義務がありません。他社が話をまとめてしまう可能性があるため、形式上依頼を受けても、実際には販売活動にあまり力を割かず、売主にはほとんど連絡を入れない仲介会社もあります。

専任媒介契約

<内容>

数ある仲介会社の中から1社に絞って売却を依頼する契約形態です。このため、契約期間中は、同時に複数社に依頼することはできません。

<メリット>

1社からしか連絡を受けないので、一般媒介契約の場合より煩雑さを軽減できます。また、仲介会社には2週間に1回以上の頻度で売主に活動報告を入れることや、レインズへの物件登録が義務付けられています。レインズは不動産業界向けのシステムで、以前は、会員企業以外は閲覧できませんでした。しかし、2016年1月からは、仲介会社に売却を依頼した人にはIDが付与されるようになっています。売主もレインズにアクセスして登録内容や取引状況を確認できるようになったのです。以上から、一般媒介契約より誠実な販売活動を期待できる点がメリットといえます。

<デメリット>

一般媒介契約で複数社が誠実に対応した場合に比べると、活動の多様性が劣ります。また、専任媒介契約を結んだ相手が不誠実な仲介会社だと、物件に対して他の仲介会社から問い合わせがあっても、「別の購入希望者と話が進んでいる」などといって、きちんと対応しないことがあります。買い手も自社で見つけて、売主・買主の双方から仲介手数料を得ようとするためです。これを情報の「囲い込み」といいますが、防止策として、レインズでは物件の取引状況を表示し、売主もアクセスできるようになっています。このため、以前よりは囲い込みに遭うリスクが減ってきています。

専属専任媒介契約

<内容>

同時期に売却を依頼できる仲介会社は1社だけという点など、内容やメリット・デメリットは、ほぼ専任媒介契約と同じです。専任媒介契約に比べ、仲介会社にも売主にも、より細かな義務や制限が加わります。

<メリット>

専任媒介契約では、仲介会社に義務付けられる活動報告の頻度は2週間に1回以上ですが、専属専任媒介契約では1週間に1回以上になります。そのぶん、熱心な販売活動やきめ細かな経過報告を期待できます。

<デメリット>

一般媒介契約や専任媒介契約では、売主が自分で買い手を見つけた場合、仲介会社を通さずに売却できるため、仲介手数料がかかりません。しかし、専属専任媒介契約の場合、売主は必ず依頼した仲介会社を通して売却することになっています。このため、自分で買い手を見つけても、仲介手数料が発生することになります。

一般媒介契約と専任媒介契約をうまく使い分けるのが無難

不動産仲介会社とお客さま

筆者の私見ですが、個人でもインターネットで広く物件情報を収集でき、レインズの機能強化による囲い込み防止策が実施されている現在においては、専属専任媒介契約の意義は薄れている気がします。事前の売却相談や査定依頼の段階で複数の仲介会社に依頼して対応を比較し、信頼できる仲介会社を1社に絞って専任媒介契約を結ぶという進め方が無難でしょう。ある程度時間に余裕があるなら、まずは一般媒介契約で複数の仲介会社に売却活動を依頼してみて、信頼できる仲介会社を見つけたら専任媒介契約に切り替えるという進め方もあります。

また、売却しようとする物件によっても、戦略が変わってきます。都心立地など、市場での求心力が高い物件を売るなら、一般媒介契約でも買い手を見つけられるでしょうし、逆に市場ではあまり人気がない物件なら、信頼できる仲介会社と専任媒介契約を結んで注力してもらったほうがいいでしょう。

各契約形態や物件の特徴などを踏まえて、希望の額面・時期に売却できるよう、上手に仲介会社を使いましょう。

住まい1の不動産売却

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