相続した空き家の売却は今年の4月以降に
2016年の税制改正で創設された「相続に伴う空き家の譲渡に関する3000万円特別控除」。ひとり暮らしの親などの被相続人が住んでいた耐震性の低い建物を相続等で承継した場合、使う予定がなければ空き家のままになりがちと言われています。この特別控除は、空き家が問題視される中で、承継した空き家の耐震性をアップして誰かに売るか、解体して売ることを推奨する内容となっています。
しかし、被相続人の居住用要件等、思った以上に適用するためのハードルが高いという点が指摘されていました。そのため、今回の税制改正で今までよりも適用されやすいルールに変更される予定です（平成31年4月1日以降）。まずは、現在の制度について概観してみましょう。
相続した空き家の売却における特別控除制度とは
この制度は、相続発生時から3年経過する日の属する12月31日までに、被相続人が居住していた家屋を相続した相続人が
（１） 当該家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む）。
または
（２） 取り壊し後の土地
を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3000万円が控除されるというもので、主な適用条件は、次の通りです。
＜相続した家屋の主な条件＞
●相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたこと
●相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいないこと
●昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く。）であること
●相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
＜譲渡する際の主な条件＞
●譲渡価額が１億円以下
●家屋を譲渡する場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む。）、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
老人ホームなどに転居すると適用されない
筆者が懇意にしている東京シティ税理士事務所の石井力税理士によると、本制度の創設以降、相続発生の数年前に介護上の理由により老人ホームなどに入所している場合は適用されないという問題に何度も出くわしたそうです。
被相続人の居住の用に供されている家屋かどうかは、相続開始直前の現況に基づいて判断されますが、相続後から売却時まで未利用であったことを「被相続人居住用家屋等証明書」や被相続人の住民票、電気若しくはガスの閉栓証明書又は水道の使用廃止届出書などで証明する必要がありました。ですから、特に、老人ホームに移り住民票も併せて動かしてしまった場合など、この特例が使えないという事態に陥ってしまうわけです。
一般に、相続発生より前に、被相続人である親が介護上の理由などで老人ホームに転居するということはよくある話です。しかし、この特例は前述の通り、相続開始直前に被相続人が居住の用に供していたかどうかが適用可否の一つの条件となっているのです。これでは相続した空き家を売却しようという動機にはつながりにくくなってしまいます。
今回の改正点
今回の改正では、被相続人が老人ホーム等に入所していることにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋とその敷地についても、次に掲げる要件を満たすことで空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除を受けられるようになります。
（1）被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
（2）被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業の用、貸付の用またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと
なお、今回の改正点は平成31年4月1日以降に行う空き家の譲渡について適用されます。
平成28年1月2日以降の相続なら要チェック
相続発生後、3年を経過する年の12月31日までに売ればよいので、たとえば平成28年1月2日以降に相続が発生している場合、今年の4月1日から12月31日までに売却すれば、今回の改正点も適用されることになります。親が住んでいた空き家をお持ちならば要チェックです。
なお、この制度には細かな適用条件がありますので注意が必要です。例えば、マイホームを売る場合の3000万円控除の特例は、賃貸併用住宅であっても居住用部分の面積割合に応じて適用を受けることができますが、この特例においては、賃貸併用住宅の賃貸部分に賃借人が居住している場合、「被相続人が一人で住んでいた居住用家屋」には該当しないなど、このほかにも様々な条件があります。ですから、本制度の適用可否については、税理士などの専門家と相談したほうがよろしいでしょう。
執筆：不動産コンサルタント 田中歩 氏
1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入社。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買仲介・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。 その後独立し、総合不動産コンサルティング会社である「あゆみリアルティーサービス」を起業し、ホームインスペクション（住宅診断）付き住宅売買コンサルティング仲介、相続対策、不動産投資コンサルティング業務を展開。NPO法人日本ホームインスペクターズ協会理事。
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