地震災害リスクと都内住宅価格の関係

地震の揺れによる以下の危険性を町丁目ごとに測定しています。

地域危険度はそれぞれの危険度について、町丁目ごとの危険性の度合いを５つのランクに分けて、以下のように相対的に評価しています。

地図を見ると、東京23区の東部はランク４やランク５が多く、西側に行けば行くほどランク１や２の割合が多くなっていることが分かります。これは23区内には東京都下エリアよりも地震の揺れが増幅されやすい地域が多く広がっており、そこに木造住宅が密集していたり、道路が狭く消防活動が難しい地域がある場合、結果として、総合危険度が高くなる傾向があると考えられます。東京都下エリアは台地が多く見られるため、地盤は良好ですし、敷地に対してゆったりと建物を建てるケースが多いことから、総合危険度ランクは低くなっているようです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

住宅価格は、東京都下より23区内のほうが高いというのが一般的です。これは東京駅への近接性が大きく影響していると考えられます。また、それぞれの住宅価格は、東京駅への近接性のほか、最寄駅からの距離、建物の築年数、マンションであれば所在階などのいくつかの物件属性によって価格が形成されていると考えられます。そこで、こうした属性による品質を一定のものとみなせるよう数学的に処理することで、総合危険度ランクそのものが住宅価格にどの程度影響しているのかを分析します。利用したデータは、公益財団法人東日本不動産流通機構に登録された2020年4月1日から2021年3月31日までの中古一戸建ての成約データと中古マンション成約データです。

次のグラフは総合危険度ランクが中古一戸建てと中古マンション価格に与える影響度合いを示したもので、総合危険度ランク３を基準にしたとき、他のランクに該当した場合の価格への影響度を数値化して表しています。

具体的には、都内の中古一戸建てがランク４に存している場合、ランク３と比べて6.43%価格が低くなる傾向があるということを表しています。中古マンションについて見てみると、総合危険度ランクが高くなれば価格が下降していくという合理的な結果になっていることが分かると思います。一方、中古一戸建てについては、ランク４と５になると大きくマイナスの方向に影響していますが、ランク１から３まではあまり変わりがないという結果になっています。
　
なぜこのような結果になったのか想像の域を超えませんが、マンションは地震で建物が大きく破損した場合、土地持分だけを売ることができませんし、自分の意志だけで建物を修繕することもできませんので、危険度のより低い地域に対する評価が高まり、総合危険度ランクが１や２に対する選好が強まったのではないでしょうか。一方、一戸建ては土地だけでも売ることができますし、建物を自分の意志だけで修繕したり建替えたりできるという点から、ランク４や５のように総合危険度が高い場合は価格に対してマイナスに影響するものの、危険度がより低い地域に対する評価が上がらなかったのではないでしょうか。

南関東におけるマグニチュード7程度の大地震の発生確率は、今後30年以内に70%程度（発生予測確率は地震調査研究推進本部による）と予測されています。あるいは首都直下型地震についても常に注意したほうがよいと言われています。こうした中、ランク４やランク５のエリアで住宅を取得してはいけないのでしょうか。もちろん、より危険度の少ない地域のほうがよいとは思うものの、必ずしもランク１だから安全というわけではなく、その地域の危険性について日常から意識し、備えを怠らないことのほうが大切なのではないかと考えています。

ランク４やランク５が他の地域よりも価格が低い傾向にあるならば、価格が安い分、火災保険だけでなく地震保険に入るということも検討できます。地震で建物が全壊したり半壊したとしても、火災保険では補償されませんし、地震が原因となる火災も火災保険では補償されないということをご存知だというかたは少ないのではないでしょうか。もし、ランク４やランク５のエリアで住まいを購入するのであれば、ランクに一喜一憂するのではなく、地震保険以外にも、例えば、家具への転倒防止器具設置、食料・飲料・生活必需品などの備蓄、非常用持ち出しバッグの準備、家族同士の安否確認方法など、備えをどうするかを考えることも重要だと思います。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。