マンション管理計画認定制度スタート

国土交通省によると、築40年超のマンションは令和2年時点の103.3万戸から10年後には約2.3倍の231.9万戸、20年後には約4倍の404.6万戸となるなど、老朽化したマンションが急激に増大していくものと見込まれています。これらに対して適切な修繕がなされないまま放置されると、マンションの居住環境の低下のみならず、外壁等の剥落などによる居住者や近隣住民の生命・身体に危害、周辺の住環境や都市環境の低下を生じさせるなど深刻な問題を引き起こす可能性があります。

こうした中、管理組合がマンションを適正に管理するとともに、行政はマンションの管理状況、建物・設備の老朽化や区分所有者等の高齢化の状況に対し、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を踏まえ、マンション管理計画認定制度が令和4年4月1日から施行されます。

都道府県等は、国土交通大臣が定める基本方針に基づき、当該都道府県等の区域内におけるマンション管理適正化の推進のための計画（適正化推進計画）を作成することができます。作成するかしないかは任意ですが、筆者がウェブサイトを確認したところ、東京都や神奈川県では4月1日スタートの準備が進んでいるようです。適正化推進計画では、管理の適正化に関する目標や施策、マンション管理適正化指針、管理の状況を把握するための措置等が定められます。

適正化推進計画を作成した都道府県等は、管理組合が定めたマンションの管理に関する計画（管理計画）が、マンションの修繕その他の管理方法、資金計画、管理組合の運営状況等について一定の基準に適合すると認められる場合には、当該管理計画を認定することができます。これがマンション管理計画認定制度です。これによって、これまでブラックボックスとなっていたマンションの管理状態が私たちにも見えるようになるわけです。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。

マンション管理計画認定制度における認定基準は、国土交通省の「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」の中に記載があります。基本的には、これまで国土交通省が発表してきた「マンション標準管理規約」「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」などを基準に盛り込んだ形になっており、「こうあるべき」という最低基準となっているものと筆者は考えています。

実際、一般的なファミリー向け中古マンション売買仲介の現場において、様々な管理関係書類の開示をお願いすることがありますが、上記の認定基準案に当てはまらないケースが散見されます。長期修繕計画の見直しが行われていないケース、計画期間が30年未満であるケース、修繕積立金の平均額が著しく低額であるケースなどはよく目にします。また、賃貸比率の高い投資用マンションなどは、この基準を守れていないケースが多いように感じます。

認定を受けることができるのは、自治体が「マンション管理適正化推進計画」を作成している地域にあるマンションに限られますが、認定の有無は公開されることになりますので、認定されたマンションとそうでないマンションでは市場価値に差が生じる可能性があります。また、認定制度のスタートによって区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなることも十分考えられます。自身の資産価値を維持しようというモチベーションにつながるからです。さらに、マンション管理会社のマネジメント力向上にもつながるでしょう。管理しているマンションの多くが認定されているものであるならば、管理会社として一定の評価を受けることができるかもしれませんし、管理会社同士の競争を促すことにもつながるでしょう。

保有する物件・土地の定期的な資産価値の確認がポイントです。