賢く一戸建てを買うなら土地の「境界」を知ろう

売買取引をする場合、取引の対象が何であるか明確にするのは当然です。例えば、私たちは、「このリンゴを1個」などと購入する対象を無意識にはっきりさせて取引しています。

ところで、一戸建ての場合はどうでしょう。建物は目の前にありますから無意識にでも対象は明確化されますが、土地はどうでしょうか？どこからどこまでが取引対象なのでしょうか？

リンゴなら、第三者から「これは私のものだ」と主張されることはまずないと思いますが、土地の場合、お隣の方から「境界線はここではない。もっとお宅のほうに入った場所にあるはずだ。」などと主張されるようなことがないとは言い切れません。

そこで、一戸建てなどの不動産売買契約書においては、「売主は不動産の引き渡しまでに、買主に対し境界線と境界点を明示しなければならない。」等と記載され、取引対象を明確にしているのです。このことは、売主は、排他的な（お隣さんなどから文句を言われない）所有権の範囲を買主に示さなければならないということを意味しているのです。

売主はここからここまでが所有権の範囲ですと説明してくれたけれど、隣近所は違う認識だったという場合は困ります。

一般に、こうしたトラブルが発生しないように、境界標が敷地に設置されています。境界標とはコンクリートなどで作られた境界杭、金属プレート、金属鋲などがあります。境界標は、土地家屋調査士などの専門家でないと設置できないものです。設置する際には隣地所有者と境界点と境界線と確認した上で設置することになりますので、境界標が必要な場所にすべて設置されていればひとまずは安心できます。

現地に境界標がないというケースも多々あります。その場合は確定測量図を売主が保有しているかどうか確認します。確定測量図とは、対象となる土地の周りを取り巻く全ての隣地所有者が境界線と境界点について合意している測量図のことです。これに加えて筆界確認書という書類が作成されていることが一般的です。これは、互いに確認した境界線と境界点について合意したことを証する書面で、各隣地所有者と土地所有者双方で記名押印する形になっています。

筆界確認書と確定測量図があれば、境界標がなかったとしても、隣地所有者と合意した証がありますので、境界標を復元する（もともとあったところに設置しなおす）ことができます。

ただし、確定測量図が作成された時期が古く、当時の隣地所有者が別の所有者に変わっている場合などは、新たな隣地所有者はその合意について認識していないこともあるでしょうから、境界標の復元が簡単にはいかない場合もあるので注意が必要です。

確定測量図が見当たらない場合には、これは法務局に備え付けられている測量図（地積測量図）を調べる方法もあります。これは、土地の地積変更、地積更正登記、分筆登記などの申請をする時に法務局へ提出される測量図です。

法務局に備え付けられている測量図なので、法的効力がありそうに思えるのですが、実は必ずしもそうではないので注意が必要です。法務局を管轄する法務省は、昭和５２年９月３日以前の地積測量図は現在の基準よりも低精度のものがあるとしています。つまり、当時の地積測量図の中には、境界標を復元できない水準のものもあるということなのです。なお、一般に、平成１７年３月７日以降に作成された地積測量図は、実質的に確定測量図と同等の効力があると言われていますので、作成年月の確認は重要です。

ちなみに、現況測量図という隣地所有者と境界線および境界点の合意をしていない、単純に測量だけを行っている測量図もあります。これは隣地所有者が境界線を認めているわけではないため正しい敷地の範囲として鵜呑みにすることはできません。

境界標がすべて揃っていて、かつ確定測量図があれば安心ですが、全てが揃っている物件ばかりではないというのが実情です。筆者の経験からすると揃っているほうが少ないという感覚です。

境界標がないからといって、絶対に買ってはいけないというわけではありません。将来の境界紛争リスクがあるかは、ケースによって異なるからです。例えば、境界標の一部が見当たらないものの、比較的新しい地積測量図が存在しているというような場合や、隣地との万年塀など動かしようのない構築物が境界線や境界点を示すものとして存する場合もこれに該当します。これらの判断はやはり専門家でないと判断しにくい面があります。不動産会社や土地家屋調査士に相談しながらリスクの程度を判断していくことも大切です。