できるだけ支出を抑えて価格は高額に 住まいの売却タイミング

住まいを売却するなら、税金などの支出を抑えつつ、売却価格は高くしたいところです。
そこで今回は、売却のタイミングを決めるうえでポイントとなる視点をご紹介します。
※画像はすべてイメージです

できるだけ支出を抑えて価格は高額に 住まいの売却タイミング

1年のなかでは3月と9月がターゲット

測量費用

1年のなかでは3月と9月がターゲット

住まいを購入する場合、子どもの進学や転勤など、ライフステージの変わり目がきっかけになって検討を始めるケースが多いものです。この点を踏まえれば、新居のニーズが高まるピークは、新年度を迎える前の3月といえるでしょう。また、世間では10月1日付けの異動も多いため、9月が次点になります。3月なら春休み期間中を、9月ならシルバーウィークを引っ越しや新生活の準備に充てたいと考える人が多いはずですから、その前に引き渡せるようにしておくと、需要を取り込みやすくなります。特に、購入希望者側に「●日までに引っ越しを完了させたい」などの期限がある場合、その要望に対応してあげることで、価格面での売却の話を有利に進めやすくなる場合があることを覚えておくといいでしょう。

住まいの所有期間では5年と10年が節目

都心部の人気がある立地や、再開発によって価値が向上しているエリアなどの住まいは、購入時より高く売れることもあります。仲介手数料などの諸費用を差し引いても利益が出るような場合、この売却益は譲渡所得となり、課税対象となります。そして、譲渡所得にかかる税率は、住まいを所有していた期間によって変わります。下表のように、所有期間5年以下の39.63%が最大で、5年超、10年超と、段階的に税率が軽くなっていくことを覚えておくといいでしょう。

住まいの所有期間では5年と10年が節目

なお、所有期間を問わず譲渡所得から3000万円まで控除できる特別控除もあります。購入時より3000万円以上高く売れるケースはほとんどないので、この特別控除を活用すれば、実質的には税金がかかりませんが、適用できるのは3年に一度という点、住宅ローン控除と併用できないという点に注意が必要です。買い替えで新たにローンを組む場合などは、3000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらが有利になるのか、仲介会社や税理士にアドバイスしてもらうようにしましょう。
 
※ここで触れた税制については、適用する上で諸条件があります。詳しくは「住まいの税金ガイド2.マイホームを売るとき、買い替えるときの税金」もご参照ください

相場の動向を把握してタイミングを見極める

相場の動向を把握してタイミングを見極める

所有している住まいと似た条件の売却物件情報をネットなどで定期的にチェックしたり、仲介会社の簡易査定サービスを活用するなどで、価格相場の動向をつかんでおくことも大切です。市況が低調なときは、自身で住み続ける、賃貸運用するなどで、市況が好転するのを待つという手もあります
なお、賃貸運用する場合、借り手と結ぶ契約形態には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。普通借家契約の場合、基本的に契約を更新できます。このため、一度貸してしまうと、よほどの理由がない限り、貸し手側の都合で借り手を退去させることはできません。一方、定期借家契約は、基本的に更新がない前提の契約形態なので、期限がきた際には確実に退去してもらえます。その分、相場より賃料を安めに設定する必要が出てくることもありますが、先々の売却計画を立てやすい定期借家契約のほうが有利だといえるでしょう。

買い替えの場合は設備類の耐用年数にも考慮

買い替えの場合は設備類の耐用年数にも考慮

食器洗浄機やコンロ、給湯器、エアコンなどの住宅設備、天井や壁のクロス、一戸建ての外壁や屋根などは、おおむね10年が実質的な耐用年数の目安です。そして、交換やメンテナンスには、10万円~数十万円の出費がともなうため、中途半端に手を入れてから住み替えるようなことは避けたいところです。自身や家族の都合で場当たり的に住み替えるのではなく、住まいそのもの老朽化なども視野に入れて住み替えや買い替えの時期を想定しておけると理想的です。
なお、直近では、2019年10月から消費税率の引き上げが予定されている点にも注意したいところです。中古住宅の場合、住宅価格自体は消費税の課税対象外ですが、先述した設備機器や工事費、売買取引時の仲介手数料などには消費税がかかることを覚えておきましょう。

売却には期限を設けないほうが有利

冒頭でも触れましたが「●日までに引き渡さなければいけない」といった期限があると、売却・購入いずれの場合でも、価格などの条件面で妥協せざるを得なくなる場面が多くなりがちです。実家に仮住まいさせてもらうなどで売却期間に余裕をもたせ、「希望価格で購入してくれる人が現れるまで待てる」という状況をつくって臨みたいところです。

住まいを売却する

ご売却をお考えなら、この機会にお気軽にご相談ください!