都道府県・主要都市のマンションストック戸数＆マンション化率 2023

2023年末時点でマンションストック戸数が最も多い都道府県は東京都の2,005,465戸で、100万戸を超えているのは次点の神奈川県を含めた2地域のみとなった。全ての都道府県でストック戸数が増加したものの、1万戸以上のストックが上積みされたのは東京都（27,481戸）・神奈川県（10,796戸）・大阪府（11,018戸）のみであった。なお、愛知県と栃木県ではランキングの順位が各々1つ上がっている。

全国のストック戸数のうち、「築10年以内」は前年から18,149戸減少、全体に占めるシェアも15.9％→15.5％に縮小した。当該シェアが最も大きかったのは沖縄県の34.6％で、唯一30％を超えている。一方、「築30年超」に関しては30％以上のシェアを示す地域が28→34にまで増加、新潟県・山梨県・和歌山県群馬県に至ってはそのシェアが
50％以上にも及んでいる。

行政区別でストック戸数が最も多いのは東京都江東区の130,232戸（次頁を参照）で、第5位の東京都新宿区までが10万戸以上のストックを有している。江東区は「築10年以内」の戸数もトップとなっているが、世田谷区や新宿区では「築30年超」の戸数が4万戸以上でシェアも40％を超えるなど、各行政区のストック構成には違いが認められる。

全国の世帯数に占める分譲マンション戸数の割合を示す「マンション化率」は、2022年から0.11ポイント拡大して13.01％となった。また、前年からのストック戸数の増加分は98,945戸となった。コロナ禍の1年目だった2020年には販売自粛の発生で新築マンションの供給戸数が大幅に減少、その後は一時的に持ち直すも販売価格の高騰に伴って供給調整の動きが年々強まってきていることから、今回は3年連続で10万戸を下回る結果となった。

最もマンション化率が高いのは東京都の28.21％で、第2位に神奈川県（23.09％）、第3位に大阪府（20.29％）が続いている。地方圏では福岡県の16.18％が抜けており、全国の中でも5番目に高い水準となっている。なお、10％以上の地域は全部で10都府県を数える。

最も伸びが大きかったのは大阪府の0.22ポイントで、2年ぶりにトップへ返り咲いた。ただし、これは世帯数の増加分が大きく下振れたことに起因したものである。なお、2022年にトップだった東京都は0.21ポイントの2位と僅差で続いているが、こちらはストックの純粋な積み上がりから普及度合いが進捗している。一方、3県ではマンション化率が縮小、埼玉県では2017年からの縮小傾向に歯止めが掛かった。

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主要行政区別マンション化率ランキングの第1位は東京都中央区の83.28％で、2年ぶりにトップへ返り咲いて2020年の最高値を上回った。また、2022年にトップだった千代田区は僅かながら2年ぶりに縮小、直近にかけては2014年に記録した86.18％を下回る状況にあるが、概ね80％の大台は堅持している。なお、今回は前年にランク外だった京都市下京区（31位→30位）がトップ30入りしている。

最も伸びが大きかったのは第1位の東京都中央区（4.46ポイント）で、1千戸以上のタワーマンションや選手村跡地の大規模物件などの竣工が寄与したものとみられる。また、大阪市浪速区（2.74ポイント）や同天王寺区（2.18ポイント）も比較的高い水準を示している。

一方、最も縮小したのはランク外の印西市（－0.78ポイント）で、同じく千葉県内の浦安市や白井市でもマンション普及の後退が目立つ結果となった。

全国における特別区・政令指定都市の「マンション化率」ランキングを見ると、東京23区が2022年から0.26ポイント拡大の32.66％で、12年連続のトップとなった。

また、今回は神戸市が僅かに福岡市を上回って集計開始以来で初の第2位に躍り出ている。福岡市には若い単身者やファミリー世帯が九州地方の各地域から転居するケースなどが増えているわけだが、昨今の価格高騰を受けて新築マンションの供給調整が一段と進んでおり、マンション普及の進捗状況は頭打ちの様相すら呈し始めている。

マンション化率が最も拡大したのは大阪市の0.68ポイントで、拡大傾向は一段と加速してマンション化率は30％の大台目前まで迫る結果となった。ただし、各数値を詳しく見てみると、ストック戸数の増加分自体は11,134戸→8,122戸とやや下振れており、マンション化率が急伸した要因として市全体で世帯数が大幅に減少した影響は無視できない。そのため、今回の大阪市におけるマンション化率や昨年からの進捗度合いに関してはあくまで参考値として留めておく方が妥当であると考える。

全国において最高階数が20階以上の分譲マンション（以下、タワーマンション）のストック総数は、2023年12月末時点で1,515棟・399,638戸を数える。供給実績が確認できたのは38都道府県で、ここ3年間を通して変わっていない。ストック棟数が最も多かったのは東京都の479棟で、これは全国シェアの31.6％に相当する。

首都圏においては周辺3県でも比較的多くのストック棟数を有しており、圏域全体でのストック棟数は792棟と、全国シェアの52.3％を占めている。
東京都に次いでストック棟数が多かったのは大阪府の273棟で、首都圏の埼玉県や千葉県を上回る95棟を有する兵庫県も第4位となっている。一方、京都府や和歌山県でのストック棟数は低い水準に留まっている。なお、2023年には大阪府・兵庫県・京都府で竣工が確認され、大阪府に至っては東京都と同じく9棟にも及んでいる。中部圏におけるタワーマンションの主だった供給先は愛知県で、ストック棟数は全国で第7位の67棟となっている。

地方圏においては、北海道（34棟）や宮城県（40棟）、広島県（29棟）や福岡県（50棟）といった地方中枢都市を有する地域で比較的まとまったストック棟数を有している。この他、10棟以上のストックがある地域としては、東京都心部への通勤者が居住する県南エリアのベッドタウンを中心にタワーマンションが開発されてきた茨城県に加えて、今回は岡山県も該当してきている。地方圏では多くのストックが県庁所在地に位置しているわけだが、最近では新幹線ターミナル駅を有する地域において開発が進められる傾向が強まっている。なお、タワーマンションがまだ竣工していない地域は9県を数えるが、上記の状況に鑑みれば今後は新幹線ターミナル駅がある青森県や石川県でタワーマンションが新たに開発されることも十分考えられる。

2023年に竣工したタワーマンションは、全国で48棟・15,330戸を数える。最も棟数が多かった都道府県は東京都と大阪府の9棟で、中部圏の中心である愛知県や地方中枢都市を有する北海道・宮城県・福岡県も比較的多い3棟～4棟となっていた。階数が最も高かったのは「パークタワー勝どきサウス」（58階）で、次点には「ＯＮＥ札幌ステーションタワー」と「アイランドシティオーシャン＆フォレストタワーレジデンスEAST棟」が48階で並んでおり、これらの竣工によって北海道や福岡県における最高階数が更新された。一方、総戸数では「パークタワー勝どきサウス」の1,665戸が最多で、「白金ザ・スカイ」や「パークタワー勝どきミッド」も1千戸を超えている。なお、「白金ザ・スカイ」の竣工時期は当初2022年12月予定だったが、最終的には2023年2月となっている。

また、2024年竣工予定のタワーマンションは2023年12月末時点の集計で43棟・9,895戸となっており、戸数規模は僅かながら1万戸の大台に届かない見通しである。都市圏の中心である東京都や大阪府などでは例年以上のタワーマンションが竣工する予定となっている一方、都市圏内の他の地域では供給規模やエリアを縮小させる動きが見られる。対象物件の中で階数が最も高いのは「BrilliaTower堂島」（49階）で、大阪市内だけでも40階建てクラスのタワーマンションは合計3棟を数える。総戸数では「ザ・タワー十条」（578戸）が最多で、北区に現存するタワーマンションの中では階数・戸数規模ともにトップとなる見込みである。

当記事は株式会社東京カンテイ「カンテイアイ特集（2024年1月31日配信）」の情報を元に掲載しております。 当記事に掲載されている文書の著作権は、出典元である東京カンテイに帰属します。 掲載されている文書の全部または一部を無断で複写・複製・転記等することを禁止します。 また、当記事への直接リンクは固くお断りいたします。