中古マンション購入前の知っ得情報　物件広告（チラシ・インターネット情報）はここを見よう！

何といっても広告記載で最初に目が行くのは、価格や間取り、外観等だと思います。不動産価格はその不動産にかかる価格形成要因に基づいて決定されています。価格形成要因には中古マンションの場合、立地・築年数・付帯設備等、様々ありますが、専有面積は非常に重要な要因です。

マンションは正確に表現すると、区分所有建物といい、構造上の区分に従い、独立して住居等の用途に供することができる、数個の部分により構成された建物を指しますが、この区分所有建物における専有面積とは、個々の所有権が及ぶ空間の床面積であることから、マンション購入に際しての実質上の床面積といえます。

この専有面積の表示でややこしいのが二通りの計算方法がある点です。皆さんが通常、広告やパンフレットで目にする専有面積は「壁芯計算」という方法で算出されています。マンションというのは、構造上、壁が厚くなるのが通常ですが、室内の床面積を計算する上で、壁の中心から床面積に算入する手法がこの「壁芯計算」です。それに対し、壁の内側から床面積に算入するのが「内法計算」といわれる手法で、不動産登記簿に記載される面積はこちらの計算によるものとなります。すると、実際に有効な床面積は、当初パンフレットに記載された床面積よりも狭くなります。
また、間取りばかりに気を取られ、専有面積をしっかりと把握しないと、同じ3LDKでも、玄関ホールや浴室等の水回りのスペースが窮屈な作りとなった物件を購入してしまうことにもなりかねません。

上段で説明した、専有面積以外にもマンション特有の広告表示として、共用部分・管理費・修繕積立金等が挙げられます。
共用部分とは、専有部分が個々の所有権が単独で及ぶ範囲であるのに対し、マンションの区分所有者が全員で共有する範囲です。例えば、廊下、階段、エレベーター、エントランス等は一般的によく認知されていますが、マンションの敷地外にもマンションの管理規約で共用部分と定められたものがあり、集会場や管理人室、テニスコート等様々です。こういった共有部分が多くあることで便利な面がある一方、管理に際しての費用がより多く発生するという面もあります。

共有部分の管理に要する費用が管理費です。ほとんどの方が住宅ローンで借り入れをしてマンションを購入する訳ですが、月々の返済金に加え、管理費を支払う義務が発生するため、これを踏まえて資金計画を検討することが重要といえます。
同様に、月々支払う義務のある費用には修繕積立金があります。修繕積立金は管理費とは別会計で、マンションを長期的に維持・保全（大規模修繕等）をするための費用として積み立てられるものです。特に中古マンション購入時においては、この修繕積立金が管理組合にいくら積み立てられているのか、また大規模修繕計画の内容そのものを把握するのも重要です。

このように物件広告に記載された情報には、一見しただけでは全てを把握することが難解な項目も多くあるため、よく確認することが大切です。
物件広告の情報を正しく読み取ることは、トラブルを回避できるばかりか、その購入物件の資産価値を正しく推し量ることにも役立ちます。