住まいの税金ガイド

5. 住宅や土地などを贈与するときの税金

贈与税の課税の仕組み

土地や建物、あるいは現金を無償で取得すると、贈与税がかかってきます。
贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に、贈与で取得した財産の合計額から、基礎控除110万円を差し引いた残額に、贈与税の超過累進税率で課税される税金です。贈与を受けた翌年2月1日から3月15日までに贈与を受けた人が所轄の税務署に申告することになります。
なお、平成22年1月1日から「住宅資金贈与特例」が設けられていて33年12月31日まで適用されます(非課税限度額は年やケースごとに異なります。(注3))。
また、贈与税の「相続時精算課税」制度は、父母や祖父母など、それぞれから適用でき非課税枠も大きく利用のしかたによっては有利な制度です。

贈与税の課税の仕組み
(注)
「高品質住宅」とは
  1. (イ)省エネ性の高い住宅(断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4)
  2. (ロ)耐震性の高い住宅(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物)
  3. (ハ)バリアフリー性の高い住宅(高齢者等配慮対策等級3以上)

以上(イ)(ロ)(ハ)のいずれかの性能を満たす住宅。

20歳以上の子や孫などが親や祖父母などから贈与を受けたケース(軽減税率)

贈与税の速算表1(注)

基礎控除後の課税価格(A) 税率(B) 控除額(C)
200万円以下10%0万円
200万円超400万円以下15%10万円
400万円超 600万円以下 20%30万円
600万円超 1,000万円以下 30%90万円
1,000万円超 1,500万円以下 40%190万円
1,500万円超 3,000万円以下 45%265万円
3,000万円超 4,500万円以下 50%415万円
4,500万円超 55%640万円

◎計算のしかた(A)×(B)-(C)=贈与税額

(注)
この速算表以外の一般の贈与を受けたケースの速算表2は、6.「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度 「贈与税の速算表2」参照

【Q&A】奥様に自宅を贈与しても税金はそれほどかかりません

自宅とその敷地を妻に贈与しておきたいと考えています。贈与税は、かなりかかると思いますが、自宅とその敷地の相続税評価額は2,200万円とのこと。なお、妻との婚姻期間は今年で23年になります。
夫婦間における居住用財産(建物及び敷地)の贈与は、次の条件にあてはまる場合、基礎控除110万円のほかに2,000万円までの控除を受けられます。(注1・2)

贈与税の配偶者控除の条件

  1. その贈与を受ける日で婚姻期間が20年以上である場合(戸籍の届出をしてからの年数)
  2. その贈与を受ける以前に、当該配偶者からの贈与について、この規定の適用を受けたことがないこと。
  3. その贈与を受けた、その翌年3月15日までに居住の用に供し、その後も引き続き居住の用に供する見込みである場合。

なお、居住用財産の中には、金銭によって居住用財産を取得する場合も含まれます。
あなたの奥様が支払う贈与税は

贈与税の計算 贈与税の計算

このように2,110万円以内であれば贈与税はゼロ。それを超えても税金は相当に軽減されますが、土地・建物の所有権移転登記をするために登録免許税が「固定資産税評価額の2%の税率」でかかります。また、不動産取得税も同じく「固定資産税評価額の3%の税率」でかかります。なお、不動産取得税は築後年数とか床面積などの条件がそろっていれば、建物・土地ともに軽減が受けられます。

  • ※土地の相続税評価額と固定資産税評価額は異なり、通常、固定資産税評価額の方が低くなっています。

【Q&A】贈与税は現金でもらうより土地の方が有利です

私(35歳)は、家を建てるために父から時価1,000万円相当の土地をもらいましたが、贈与税はどのくらいですか。友人が親から土地代金として、1,000万円もらったときには、贈与税を177万円納めたそうですが。
あなたがお父さんからもらった土地の相続税評価額を調べてみなければ、どのくらいかわかりませんが、土地をもらった場合には、いわゆる、その土地の時価相場ではなく、相続税評価額になります。
これは、市街地等の路線価地域と、固定資産税評価額に一定の倍率をかける地域と分けて評価します。
また、路線価評価の場合、その土地の形状(公道に一方のみ面しているか、二方か、袋地か、間口が狭くないか等々)によっても評価が違いますので、くわしくは、税理士さんなどにおたずねください。
あなたの場合、仮に路線価地域で評価額が800万円としますと税額は次のとおりです。

800万円-110万円(基礎控除)=690万円
690万円×30%-90万円=117万円(贈与税額)

あなたの友人の場合は、土地代金をもらったのですから、1,000万円から110万円の基礎控除を引いて、課税されるわけで、現金より不動産でもらった方が、贈与税は有利になります。

【Q&A】親から援助を受けて建てるときは共有にすると安心です

30歳の息子の建設資金が500万円ほど足りないので援助したいのですが、贈与税が心配です。
親が子どもに住宅資金を援助する方法はいろいろあります。

第1、建設資金を贈与する方法。
第2、建設資金を貸付ける方法。
第3、建設資金を出資し共有とする。

第1の場合はもちろん、48万5,000円の贈与税が課税されます。
第2の方法は、資金を貸すのですから贈与税の問題は起きないと考えがちです。しかし、親子関係の貸借は「あるとき払いの催促なし」になりがちですから、いかに立派な公正証書を作成していても、返済の事実と返済能力を証明できないと、これも贈与税が課税されるおそれが十分あるといえます。
第3の方法は、贈与税の心配がありません。住宅を共同で建設し、親子の出資割合で所有権が登記されるからです(1-3.不動産取得税「援助を受けて住宅を買ったり、建てたりする場合」参照)。なお、ケースによっては「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度が利用できます。

このガイドについて

このガイドは、平成30年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
平成25年分から所得税のほかに復興特別所得税が所得税額の2.1%課税されますが、計算の都合上これを除外している場合があります。
平成29年4月1日より消費税が10%にアップされる予定でしたが経済情勢などにより平成31年10月1日に延期されました。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。

編集・制作/株式会社サンビー企画