住まいの税金ガイド

3. マイホーム以外の不動産を売るときの税金

マイホーム以外の不動産を売るときの税金の仕組み

マイホーム以外の不動産を売るときの税金の仕組み

長期・短期の区分は5年を基準にします

建物や土地などの不動産を売却したときには売却代金から、その不動産の取得費と売却するときにかかった譲渡費用などを差し引き、譲渡所得(売却益)を求め、それに所得税や住民税がかかってきます。また、一定要件を満たした土地等の先行取得に、1,000万円の特別控除が受けられます。

譲渡所得にかかる税金は、不動産の所有期間によって異なります。

1. 長期譲渡所得

売却した年の1月1日現在で「土地・建物は5年を超えて所有」の場合

税率 所得税15%(15.315%) 住民税5%

2. 短期譲渡所得

売却した年の1月1日現在で「土地・建物は5年以下の所有」の場合(「【Q&A】短期所有(5年以下)の場合は重くなります」参照

税率 所得税30%(30.63%) 住民税9%

3. 先行取得した土地の譲渡時の特例

個人や法人が平成21年~平成22年に購入した土地などを所有期間が5年超となった時点で譲渡したとき、その譲渡益から1,000万円が特別控除されます。さらに、個人の所有する土地等が事業用資産の場合、先行取得した土地等を買い替え資産とすることが可能です。

取得費

買入代金や仲介手数料、登記の費用など買ったときに必要な一切の費用をいいます。なお、買った後の改築費用も加えることができます。相続や贈与でもらった土地・建物の取得費は相続・贈与時の評価額ではなく、前の所有者の取得費を引き継ぐことになっています(注)。ただし、建物の取得費からは経過年数に応じて減価償却費を差し引かなければなりません。また、取得費が不明の場合には、売却代金の5%を取得費として計算してもよいことになっています。

(注)
相続、贈与などで取得した資産の取得費に、相続、贈与などの名義変更のための登記費用や変更手数料などを加えることができます。なお、売却時に概算取得費5%を適用するときは、上記登記費用などを加えることはできません。

譲渡費用

売るときに払った仲介手数料や建物のとりこわし費用、立退料なども含まれます。

相続により取得した空き家の譲渡に3,000万円控除の特例

平成28年4月1日から平成31年12月31日までの期間、相続により取得し、一定要件を満たした空き家の譲渡に3,000万円控除(2. マイホームを売るとき、買い替えるときの税金「居住用には「3,000万円の特別控除」税率は所有期間によって異なる」 参照)の特例が適用になります。

適用の条件

  1. 親など(被相続人)が住んでいた空き家(昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、マンションなどの区分所有住宅を除くなど一定要件がある)またはその空き家除去後の敷地であること。
  2. 相続時から譲渡時まで事業用、貸付用、居住用でなかったもの。
  3. 譲渡金額が1億円以内。
  4. 相続開始の日以降3年を経過する年の12月31日までの間の譲渡に限られます。
  5. 相続財産の譲渡所得の課税の特例と選択適用など。

税率が軽減される優良住宅地造成等のための土地等の譲渡

優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減は次に該当する土地等(建物は不適用)の譲渡です。平成9年1月1日~平成31年12月31日の譲渡で一定の証明がされた長期譲渡(5年超)に限り、譲渡所得2,000万円以下の部分は所得税10%(10.21%)、住民税4%、2,000万円を超える部分の譲渡所得については、所得税15%(15.315%)、住民税5%の軽減税率が適用になります。ただし、収用などの5,000万円控除、代替資産の特例などを利用したケースでは、上記の税率は適用になりません。

適用の条件

  1. 国、地方公共団体に対する譲渡
  2. 都市再生機構(都市基盤整備公団)、土地開発公社等、都市再生整備推進法人、沿道整備推進機構、防災街区整備推進機構、中心市街地整備推進機構に対する宅地等の供給または先行取得業務のための譲渡
  3. 収用交換等による土地の譲渡
  4. 第1種市街地再開発事業のための譲渡
  5. マンション建て替えの円滑化法に基づく事業のための譲渡
  6. 優良建築物の建築事業のための譲渡(建築面積150m²以上、施行面積500m²以上、空地率など)
  7. 特定の民間再開発事業のための譲渡(施行面積1,000m²以上、空地率、施行直前の地権者2名以上)。2,000m²以上の認定集約都市開発事業(都市の低炭素化の促進法)
  8. 公共施設の整備を伴う宅地造成事業のための譲渡(1,000m²以上、未線引都市計画区域では3,000m²以上、市街化調整区域にあっては5ha以上)
  9. 開発許可を要する住宅地造成事業のための譲渡(三大都市圏の一定の市街化区域内500m²以上等、その他は1,000m²以上)
  10. 開発許可を要しない住宅地造成事業のための譲渡(三大都市圏の一定の区域の市街化区域内500m²以上、その他は1,000m²以上で、優良な宅地の供給に寄与するものとして都道府県知事の認定したもの)
  11. 優良住宅等建設事業のための譲渡(25戸以上の一団の住宅、15戸以上または床面積1,000m²以上の中高層耐火共同住宅で、優良認定を受けたもの)
  12. 仮換地指定地域における住宅等建設のための譲渡(仮換地指定から3年目の12月31日までの譲渡で、購入者が一定の住宅を建築すること)
  13. 都市再生特別措置法の認定事業者への譲渡、など
  14. 国家戦略特別区域内での民間事業者への一定の再開発事業のための土地の譲渡

固定資産の交換特例

1年以上所有している土地、建物などの固定資産を交換するときに適用されます。

借地と底地の交換などに使える固定資産の交換特例

双方が1年以上所有している土地、建物などの固定資産を交換した場合、一定の条件のもとに、譲渡がなかったとみなされ、譲渡所得税、住民税が大幅に軽減されます。たとえば、借地人の借地権と地主の底地を交換して、土地を分割するケースなどに使えます。
なお、交換に際して交換差金(高い方の価額の20%以内の額)をもらった場合には、その部分に対して譲渡所得税と住民税がかかります。

適用の条件

  1. 交換する固定資産の所有期間は、ともに1年以上であること
  2. 交換する固定資産は同種の資産であること(土地なら土地、建物なら建物)
  3. 交換する資産の価額差が、高い方の価額の20%以内であること
  4. 交換後、同一の用途に供すること(宅地なら宅地)

【Q&A】5年の基準は売却した年の1月1日現在で決まります

私は、平成23年6月に取得した土地100坪(330m²)をもっていますが、最近、不動産会社が3.3m²当たり100万円で買うから譲って欲しいと言ってきます。なお、買ったときの値段は、3.3m²当たり50万円です。
長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかは、売却した年の1月1日現在で、その土地・建物を5年を超えて所有していたか、どうかで決まります(2.マイホームを売るとき、買い替えるときの税金「【Q&A】「買った日」「売った日」はこうして決まります」 参照)。
あなたの土地は、平成23年の取得ですから所有期間は6年となり、今年の1月1日現在で十分に5年を超えています。したがって長期譲渡所得となり、税額は次のように計算します。

所得税の計算

@100万円×100坪-@50万円×100坪=5,000万円(譲渡所得)
5,000万円×15.315%=765.75万円

住民税の計算

5,000万円×5%=250万円

所得税と住民税の合計

765.75万円+250万円=1,015.75万円

【Q&A】短期所有(5年以下)の場合は重くなります

私は平成25年7月に1,000万円で別荘地を買いましたが、資金繰りの都合で、ここを処分したいと考えています。税金はどのくらいになりますか。いま売却すると、新設の駅ができたので1,500万円ほどになるそうです。私の今年のその他の課税所得は500万円です。なお、知人に売却するので、手数料は考えなくて結構です。
平成30年1月1日であなたの土地の所有期間は、約4年6ヶ月となり5年以下の所有ですので、短期譲渡所得となります。すでに説明しましたように、土地等を売却した年の1月1日現在で5年を超えて所有をしていた場合には長期譲渡所得に、5年以下の所有は短期譲渡所得となっているからです。
土地・建物等の短期譲渡所得の税額計算式は次のようになります。

課税短期譲渡所得(譲渡収入-取得費-譲渡費用)×税率(所得税30.63%、住民税9%)

ご質問の場合の税額計算は次のとおりです。

短期譲渡所得の税額の計算 短期譲渡所得の税額の計算

なお、短期譲渡所得でも、土地等を国や地方公共団体等に譲渡した場合には、税率が所得税30.63%から15.315%(住民税9%から5%)へ軽減される特例が設けられています。

所得税の税率(速算表)

(課税所得金額×税率-控除額=税額)

課税所得金額 税率 控除額
195万円以下5%
330万円以下10%9万7,500円
695万円以下20%42万7,500円
900万円以下23%63万6,000円
1,800万円以下33%153万6,000円
4,000万円以下40%279万6,000円
4,000万円超45%479万6,000円
  • ※このほか復興所得税が算出された所得税に2.1%加算されます。

住民税の税率(速算表)

(課税所得金額×税率=税額)

課税所得金額 税率
都道府県民税一律4%
市町村民税一律6%

【Q&A】10年超所有の併用住宅を売却してアパートを取得する予定ですが・・・

10年前に夫から相続した併用住宅(1階店舗で商売をしています・2階住宅)を3億円で売却、1億5,000万円でアパートを取得し、私は息子の家に同居することにしています。税金はどうなりますか。
併用住宅を売却したときの税金の計算は、まず、居住用部分と事業用部分に分ける必要があります。あなたの場合、1階の店舗と2階の住宅の面積割合を50%ずつと仮定しますと、売却価額は事業用部分1.5億円、居住用部分1.5億円。
居住用部分については、3,000万円の特別控除と低率分離課税が適用されます。一方、事業用部分1.5億円については、大変有利な買い替えができます。10年超所有の事業用資産(貸付用も可)を売却した場合には、日本国内いずれの場所でも、土地(300m²以上)・建物等への買い替えが可能です。ただし、課税の繰り延べは場所により70・75・80%です(平成27年1月1日から平成32年3月31日までの売却)(注1)。なお、10年超の既成市街地等内の事業用資産(店舗・事務所を除く)を売却して、それ以外の地域への買い替えでは、3大都市圏の近郊整備地帯と政令指定都市の市街化区域に限定されます。

1. 居住用部分(10年超所有なので低率分離課税を適用)

(イ)譲渡所得(取得費5%、売却手数料3%)

1.5億円-1.5億円×0.05-1.5億円×0.03-3,000万円(特別控除)=1億0,800万円

(ロ)所得税と住民税

6,000万円×(所得税10.21%+住民税4%)+4,800万円×(所得税15.315%+住民税5%)=1,827.72万円

2. 事業用部分

(イ)譲渡所得

(1.5億円-1.5億円×0.8)×(1-0.05-0.03)=2,760万円

(ロ)所得税と住民税

2,760万円×(所得税15.315%+住民税5%)=560.69万円

3. 居住用と事業用部分の税額合計

2,388.41万円

【アドバイス】事業用資産の買い替え特例

1. 10年超所有の買い替え特例(場所の制約なし)

売却する年の1月1日現在で10年超所有の事業用資産(貸付用も可)を売却して、土地(300m²以上)・建物等(機械・装置は不可)を取得したときに適用される。ただし、地域再生法の集中地域(注2)以外の地域から集中地域への買い替えは75%(東京23区内への買い替えは70%)、その他の買い替えは80%。

2. 既成市街地等内から外への買い替え特例

売却する年の1月1日現在で、10年超の既成市街地等内の事業用資産(店舗・事務所を除く)を売却して、それ以外の限定地域へ土地・建物等を買い替えると、80%の課税の繰り延べができる。(平成32年12月31日までの売却)

このガイドについて

このガイドは、平成30年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
平成25年分から所得税のほかに復興特別所得税が所得税額の2.1%課税されますが、計算の都合上これを除外している場合があります。
平成29年4月1日より消費税が10%にアップされる予定でしたが経済情勢などにより平成31年10月1日に延期されました。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。

編集・制作/株式会社サンビー企画