住まいの税金ガイド

1-4. 住宅ローン減税制度

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは住宅の新築・購入・中古住宅の購入・増改築や住宅とともに取得した土地にローンを利用した場合、適用になる制度です。
「一般住宅」と「認定長期優良住宅(注1)・認定低炭素住宅(注2)」があり、最高控除額が異なります。平成33年12月31日までの「特定取得」(注4)・入居に限り、「一般住宅」は10年間にわたり、最高400万円の所得税の税額控除が受けられます。
また、「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」の住宅ローン減税は控除期間10年間、控除額は最高500万円。

住宅ローン減税の対象となる新築住宅

「一般住宅」と一般住宅より高品質で寿命が長い「認定長期優良住宅・認定低炭素住宅」があります。

一般住宅「特定取得」
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅「特定取得」

ローン減税が受けられる条件

  1. 返済期間が10年以上の住宅ローンで年末に残債があること。
  2. 住宅を取得または増改築した日から6ヶ月以内に住み、その年の12月31日まで居住していること。平成28年4月1日以降に非居住者(海外居住者)が新築・取得した住宅についても可。
  3. 控除を受ける年分の合計所得が3,000万円以内であること。

1の対象となる住宅ローンは、フラット35、民間金融機関のほか、財形住宅融資、地方自治体の融資、年利0.2%(平成29年1月1日以降に住む住宅)以上の勤務先の融資などです。なお、各年末のローン残高が4,000万円を超えるときは、4,000万円(一般住宅)が限度となります。

ローン減税が受けられる住宅の条件

  1. 住宅の床面積は50m²(1-2.登録免許税 注1参照)以上。
  2. 住宅の1/2以上を居住用にしている(居住用部分だけが控除の対象)。
  3. 中古住宅の場合、築年数が木造で20年以内、耐火建築物で25年以内であること(注3)。
  4. 3の期間を超える新耐震基準に適合していて(1-2.登録免許税 注2参照)の証明のある住宅、または既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅(加入後2年以内のもの)。
  5. 増改築の場合は工事費用が100万円を超えるもので、大規模な修繕、模様替えであることなど。(注7)
  6. 住宅の耐震改修工事、バリアフリー改修工事、断熱改修工事なども5の対象となる。ただし、補助金を控除。

ローン減税の注意点

  1. 住宅とともに取得した土地も控除対象になりますが、土地取得後2年以内に住宅を新築し、6ヶ月以内に入居しなければなりません。なお、建築条件付宅地分譲(3ヶ月以内に請負契約を締結すること)についても同様です。また、建売住宅、マンション、中古住宅などは、問題ありません。(注5・6)
  2. 入居日は次のように決められています。
    1. (イ)住民票を移転する場合は住民票を移転した日。
    2. (ロ)住民票を移転しない場合は建物を新築(登記)した日。
  3. その人の年間に支払っている所得税額を超えて控除はされません。

確定申告が必要です

ローン減税を受けるためには、確定申告が必要です(ただし、サラリーマンの場合、2年目からは年末調整)。確定申告書の「住宅借入金(取得)等特別控除」欄に必要事項を記入し、一定の書類を添付して申告します(8.税の軽減などを受けるときの手続き 参照) 。

ローン減税が受けられないケース

  1. 適用を受ける住宅に居住するようになった年、その前年およびその前々年に次の譲渡所得の特例を受けているとき。
    1. (イ)居住用財産の3,000万円特別控除。
    2. (ロ)居住用財産を譲渡した場合の軽減税率。
    3. (ハ)居住用財産の買い替え・交換の特例。
    4. (ニ)既成市街地等内の中高層耐火共同住宅の建築のための買い替え(いわゆる等価交換)の特例。

    以上の特例により取得した住宅は、すでに大きな軽減を受けているので、このローン減税の適用はありません。

  2. 適用を受ける住宅に居住するようになった年の翌年、またはその翌々年中に旧居住用資産を売却し1.の特例を受けたとき。
  3. 10年間に所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、その超えている年分。

ケースにより住民税からも「住宅ローン減税」が受けられます

「住宅ローン減税」は所得税から控除されます。所得税から控除しきれない場合は住民税からも差し引くことができます。

平成26年4月1日以後に「住宅ローン減税」が受けられる人で、所得税額が住宅ローン控除額より少なく、全額控除できないで残額がある場合、翌年度分の住民税から自動的に控除されます。
「特定取得」で所得税の課税所得金額の7%(最高136,500円)が限度となります。たとえば控除対象となるローンが4,000万円、所得税20万円、住民税40万円としますと

1年間の最大控除額40万円ー所得税20万円=20万円

20万円が残額となりますのでこれからさらに住民税が最高136,500円減税されますので合計336,500円が減税されます。適用になるのは平成31年6月30日までの入居者に限られます。

「特定取得(注4)以外」の住宅の購入時のローン減税

中古住宅などは通常、仲介会社を通じて購入します。個人から個人への売買なので消費税がかかりませんが下表の控除が受けられます。
また、新消費税率8%(または10%)以外の消費税率で購入した中古住宅、などは消費税アップにともなう優遇措置が受けられず下表のとおりです。

平成27年1月1日から平成33年12月31日まで

中古住宅
一般住宅 認定長期優良住宅・低炭素住宅
年末のローン残高(最高2,000万円)×1%
  • 年間最高20万円
  • 10年間で最高200万円
年末のローン残高(最高3,000万円)×1%
  • 年間最高30万円
  • 10年間で最高300万円
  • ※住民税からの控除限度額は所得税の課税所得の5%、最高9万7,500円。

東日本大震災の被災者などが受けられる「住宅ローン控除」

住宅ローンを借り入れて居住した再建住宅に適用されます。

平成26年4月1日から平成33年12月31日まで

再建住宅
年末のローン残高(最高5,000万円)×1.2%
  • 年間最高60万円
  • 10年間で最高600万円

※従前ローンについては再建住宅を取得するまでなどの期間、ローン控除が適用になります。また被災者にはその他税制上の優遇措置が設けられています。

【アドバイス】中古住宅をリフォームしたときの税額控除

  1. リフォームローン型減税
    • 適用期限は平成33年12月31日まで
    • 年末のローン残高限度額1,000万円
    • 控除期間5年間、年間控除限度額12万5,000円、5年間最高62万5,000円
    • 一定要件を満たす省エネ・バリアフリー・三世代同居対応・一定の耐久性向上改修工事・その他の工事
  2. リフォーム投資型減税
    • 適用期限は平成33年12月31日まで
    • 対象工事限度額、一定要件を満たすバリアフリー・省エネ・耐震・三世代同居対応・一定の耐久性向上改修工事で200~600万円
    • 控除額は各々の工事で20~60万円
  • ※1、2のケースで三世代同居を除き固定資産税の一定割合も軽減され、1と2は選択制となっています。

「認定長期優良住宅」を取得したときの減税制度

「認定長期優良住宅」を新築・購入しますと次のような減税メリットが受けられます。

  1. 「住宅ローン控除」。
  2. ローン減税を適用しないケースでは「投資型減税」。
  3. 固定資産税・不動産取得税・登録免許税。

1と2は選択制。3は1、2とも併用することができます。

1. 「住宅ローン」控除

10年間にわたり、最高500万円が控除されます。対象になるローン残高は5,000万円、対象期間は平成33年12月31日まで(「住宅ローン減税の対象となる新築住宅」 参照)。

2. 「投資型減税」

平成26年4月1日から平成33年12月31日までが適用期間となります。「認定長期優良住宅」を取得し居住した場合、年間所得は3,000万円以内など、「特定取得」で一定の要件のもとに標準的な性能強化費用相当額(最高650万円)の10%の65万円相当額をその年分の所得税額から控除でき、控除しきれない税額は翌年分の所得税から控除することができます(注8)。

3. その他軽減される税制

平成21年6月4日から平成30年3月31日までが適用期間で次の軽減措置があります。

  1. (イ)固定資産税が1/2に減額される。
    • 一戸建ては5年間
    • マンションなどは7年間(いずれも120m²分までが対象)
  2. (ロ)不動産取得税が住宅の課税標準から1,300万円まで控除される。
  3. (ハ)登録免許税の税率軽減。
    • 所有権の保存登記は0.1%
    • 所有権の移転登記は0.2%(マンションは0.1%)

「認定長期優良住宅」として認定されるには、地方自治体に「長期優良住宅建築等計画」を申請します(通常は住宅メーカーやディベロッパーなどが行います)。計画書が国土交通省が定める下記の認定基準などを満たしていれば、前記1または2と3の減税措置が受けられます。

建物の認定基準

  1. 「長期優良住宅」(劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネ性)の基準に適合していること。基本的には現行の住宅性能表示制度(注9)の一定基準を満たしていること。
  2. 一定の認定基準にもとづいて維持保全をはかること。
  3. 住宅の規模が一定以上であること。
  4. 良好な居住環境が形成されていること。

「認定低炭素住宅」を取得したときの減税制度

一定の認定低炭素住宅の新築・購入に認められます。1と2は選択制となっています。3は1、2とも併用することができます。

1. 「住宅ローン控除」

10年間にわたり、最高500万円が控除されます。対象になるローン残高は5,000万円。詳細は「認定長期優良住宅」と同様で対象期間は平成33年12月31日まで(「住宅ローン減税の対象となる新築住宅」 参照)。

2. 「投資型減税」

上記の「認定長期優良住宅」の2「投資型減税」と同様です。

3. 登録免許税の軽減

  • 所有権の保存登記0.1%(本則0.4%)
  • 所有権の移転登記0.1%(本則2%)
  • ※平成30年3月31日までの取得に適用されます。

このガイドについて

このガイドは、平成29年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
平成25年分から所得税のほかに復興特別所得税が所得税額の2.1%課税されますが、計算の都合上これを除外している場合があります。
平成29年4月1日より消費税が10%にアップされる予定でしたが経済情勢などにより平成31年10月1日に延期されました。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。

編集・制作/株式会社サンビー企画