住まいの税金ガイド

1-3. 不動産取得税

住宅の建築や不動産の購入が終わったところで、次に待ち受けている税金が不動産取得税です。

これは都道府県が課税する地方税で、不動産の売買・交換・買い替え・贈与など、不動産の取得に際して課せられる税金です。
税率は取得した不動産の課税標準(固定資産税評価額)の4%となっています。ただし平成30年3月31日までは土地(住宅用・非住宅用ともに)の税率と住宅用建物の税率は3%。そして、新築住宅には1,200万円、中古住宅は別表のような控除額があります。なお、新築住宅用地、中古住宅用地には、さらに税額軽減があり、条件は下記のとおりです。

新築住宅には1,200万円の控除

居住用、別荘以外のセカンドハウス(注1)の新築住宅や中古住宅を取得した場合には、上記の税率軽減のほかに税額の軽減措置もあります。新築住宅の場合、住宅の固定資産税の評価額から1住戸あたり1,200万円が控除されますが、その条件は次のようになっています。

床面積が50m²(アパートなどは40m²)以上240m²以下(注2)

中古住宅(アパートなどは不適用)にも軽減措置

  1. 床面積が50m²以上240m²以下(注2)
  2. 昭和57年1月1日以降に新築されたものであること。または、現行の耐震基準(1-2.登録免許税 注2参照)に適合していること。

中古住宅は上記の条件を満たしますと、次の金額が評価額から控除されます。

新築された日控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日以降1,200万円

住宅用土地には税額軽減があります

次の(a)、(b)いずれか多い方の額が税額から減額されます。

  1. (a)150万×3/100
  2. (b)(土地1m²あたりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積の2倍<200m²を限度>)×3/100

この特例が受けられる土地の条件は次のとおりです(それぞれの土地の上の住宅は上記の条件を満たしていること)。

新築住宅用地(注3)

  1. 土地を取得した日から3年以内に住宅を新築した場合(平成11年4月1日~平成30年3月31日までの土地の取得に限る。本則は2年)。100戸以上のマンションなどの建築でやむを得ない事情がある場合は4年以内に緩和。
  2. 借地などで新築住宅を建て、その新築の日から1年以内にその土地を取得した場合。
  3. 土地付新築住宅(マンションも含む)を自己居住用に購入した場合には、築後年数を問わず適用(平成11年4月1日以降に新築された住宅)。
  4. 自己居住以外の土地付新築住宅を築後1年以内に取得した場合。

中古住宅用地

  1. 土地を取得してから1年以内にその上の中古住宅を取得した場合。
  2. 中古住宅を取得して1年以内にその敷地を取得した場合。

減額を受けるためには60日以内に申告を

不動産取得税の減額を受けるためには住宅や土地を取得した日から60日以内に、都道府県税事務所などに申告するのが原則です。なお、この手続きは都道府県によって異なる場合があります。

不動産取得税がかからないケース

次の5つのケースは課税されません

  1. 相続によって取得した不動産
  2. 譲渡担保として土地を取得した場合で、2年以内にもとの所有者に返還した場合。
  3. 誤って、不動産の名義を息子などに変えたときに、6ヶ月以内に登記を戻した場合。
  4. 収用された不動産の代替として他の不動産を取得した場合には、収用された不動産の価額(固定資産税評価額)に相当する金額まで非課税となります。
  5. ディベロッパーなどが新築後、未使用の住宅を1年以内(本則は6ヶ月)に他へ売った場合(注4)。

【Q&A】2,500万円の住宅の新築にはいくら課税されるのでしょうか

2,500万円の予算で床面積135m²の住宅を新築しようと考えています。住宅ローンは2,000万円借りる予定です。印紙税、登録免許税、不動産取得税はどのくらいかかるでしょうか。なお、建物の固定資産税評価額(認定評価)は1,250万円とのことです。
印紙税、登録免許税、不動産取得税の合計は8万3,700円になります。

印紙税は3万円

  1. (イ)請負契約書に1万円
  2. (ロ)ローンの金銭消費貸借契約書に2万円

登録免許税は3万8,700円

(イ)建物の所有権保存登記

1,250万円×0.15%=1万8,700円

(ロ)住宅ローンの抵当権設定登記

2,000万円×0.1%=2万円

不動産取得税は1.5万円

(1,250万円-1,200万円)×3%=1.5万円

  • ※床面積が135m²ですから、50m²以上240m²以下の条件を満たしていますので軽減措置を受けられます。
(注)
上記の税額のほか表示登記を含め所有権保存・抵当権設定登記の代行費用がかかります。

援助を受けて住宅を買ったり、建てたりする場合

ひとくちにマイホームを買うといっても、自己資金だけで購入できる場合はまれで、多くの場合、住宅ローンを利用するのが一般的でしょう。しかも、頭金もかなりの負担になるので、なかには、親の援助や、夫婦共同で購入する場合が多いようです。

夫婦でローンを返済するときは、収入に応じて共有登記にしましょう

共働きの夫婦の場合は、それぞれの自己資金でマイホームを買ったのであれば、当然、それぞれの負担額で登記すれば問題のないところです。ところが、住宅ローンの世話になった場合は、ちょっと事情が違ってきます。
この場合にはローンの返済の負担額に応じた割合で登記しなければ贈与税の問題が起こりがちだからです。夫婦間ではお互いの稼ぎは一緒になってしまいますので、ローン返済の負担割合は判然としません。そこで、お互いの年収(または所得)の割合で返済するものとして、この割合で共有登記すれば問題はおこりません。

親の援助を受けるときは慎重に

ひとくちに親の援助を受けるといっても、次の3通りの方法が考えられます。

  1. 現金をもらう
  2. 借金する
  3. 親の預金を担保に銀行から本人が借金する。

ケースによっては贈与税の対象になることもあるので注意したいものです。

1. 現金をもらう場合

  1. (イ)700万円または1,200万円+110万円まで無税の「住宅資金贈与特例」(注5)。

    親や祖父母などからその年の1月1日現在で20歳以上、所得2,000万円以下の子や孫などへの贈与に適用されます。

  2. (ロ)原則2,500万円まで無税の「相続時精算課税」制度。

    その年の1月1日現在で60歳以上の親や祖父母などからその年の1月1日現在で20歳以上の子供や孫などに贈与することができます。贈与財産の種類およびその使い途は自由です。なお、一定のマイホーム資金として贈与する場合は平成31年6月30日まで、親や祖父母などの年齢制限はありません(6. 「住宅資金贈与特例」と「相続時精算課税」制度 参照)。
    非課税枠を超えた贈与でも、超えた贈与分は20%の税率で済みます。ただし、この特例を受けた贈与資金は、贈与した親の相続時に、相続財産として合算され、精算課税されます。なお、非課税枠を超えた贈与分の20%の贈与税は、相続税から差し引くことができます。
    また、不動産でもらうこともできます。贈与は現金でもらうより、不動産でもらった方が有利になる場合もあります(5. 住宅や土地などを贈与するときの税金 参照)。

2. 親子間の貸借

税務署でもっとも贈与税の疑いありと目を光らせるところです。「ある時払いの催促なし」では、贈与税が課税されやすいわけです。
この場合には、きちっとした借用書(公正証書にすればなおよい)を作成し、返済を銀行振込みにするなど、返済の事実を証明できるようにしなければなりません。

3. 親の預金を担保に銀行から借金する場合

本人が返済するのですから、贈与税の問題は生じません。なお、贈与税がかかるおそれのある場合には、親などの援助分を持分として共有登記にすれば、課税は避けられます。

このガイドについて

このガイドは、平成29年4月1日現在の法令にもとづいて作成したものです。年度途中に新税制が成立したり、税制等が変更になったり、通達により詳細が決まったりするケースがありますのでご了承ください。
平成25年分から所得税のほかに復興特別所得税が所得税額の2.1%課税されますが、計算の都合上これを除外している場合があります。
平成29年4月1日より消費税が10%にアップされる予定でしたが経済情勢などにより平成31年10月1日に延期されました。
税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては、税理士など専門家にご相談ください。

編集・制作/株式会社サンビー企画