不動産の活用で相続財産の評価額を下げる

その他の事例でもご紹介しているように、相続財産の評価額を下げる方法として不動産の有効活用が考えられます。資産の一部を現預金から不動産に組み替えることで、結果的に相続財産の評価の下落が期待できます。

不動産、なかでも土地は“一物四価”と呼ばれます。これは、一つの土地に対して「実勢価格」「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」の4つの異なる価格が存在する、という意味です。相続税評価額の計算において、土地は「路線価」で評価されます。路線価は一般的に、土地の売買の目安となる公示価格の約80%と言われています。つまり、手元の現預金を使って土地を購入することで、結果的に相続税評価額が約20％圧縮されるということになります。

また、建物については、固定資産税評価額に基づいて計算されます。固定資産税評価額は総務省が定めている固定資産評価基準に基づいて計算され、築年数等にもよりますが、建築費のおよそ60～70％程度となるのが一般的です。つまり、建物を建てることで、現預金として資産を持っている場合と比べて約30～40％、結果的に相続税評価額が圧縮されるというわけです。

おっしゃる通りです。そこで選択肢のひとつとして挙げられるのが賃貸経営です。購入した土地や建物を第三者に賃貸することで、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、自用の場合と比べて結果的に相続税評価額がさらに20～30％ほど圧縮されます。

それだけではありません。当然のことですが、借り手がつけば、そこから毎月、家賃収入を得ることができます。こうした家賃収入によって毎月の生活費を補ったり、あるいはご夫婦で趣味や旅行を楽しまれたりといった形で活用すれば、これからの生活にもさらにゆとりが生まれるのではないでしょうか。

ただし、こうしたことが実現できるのも借り手がついてこそ。賃貸アパートや区分マンションを購入したのはよいけれど一向に借り手がつかず、維持費ばかりがかさんでしまうというのでは本末転倒です。また空室が長期間続いてしまうと、賃貸物件とみなされず、「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が受けられない場合もあります。安定した賃貸経営を行うためにも、購入の際には安心できる専門家に相談に乗ってもらうのがよいでしょう。

嬉しい悩みですね。実は、こういった状況を避けるための方法があります。相続を待たずして息子さんに賃貸物件を生前贈与する、という方法です。

「相続時精算課税制度」を活用して賃貸物件を生前贈与する場合、土地は路線価、建物は固定資産税評価額に基づき、利用状況に応じて評価額を計算することになっています。評価額が2,500万円以下であれば、贈与税がかからずに生前贈与を行うことができます。現預金での贈与に比べると、税負担が少ない状態で贈与が可能になるわけです。（なお、不動産の生前贈与の場合は、不動産取得税や登録免許税などがかかります。）

また、「相続時精算課税制度」は、相続が発生したときに生前贈与をした財産も含めて相続税を計算します。よって生前贈与自体は相続税の軽減にはつながりませんが、賃貸物件を生前贈与することにより、贈与後にその賃貸物件から得られる賃貸収入は、所有者である息子さまのものになります。ですから、賃貸経営がうまくいくことで相続財産がかえって増えてしまうという心配は不要になります。息子さまの資産形成も加速化するでしょうし、得られた賃貸収入を将来、相続が発生した際の納税資金の準備に充てることもできます。

このように、不動産を活用しながら相続対策を行うことができれば、税額を抑えるだけでなく、スムーズな資産の移転も可能になります。ぜひ幅広い選択肢から相続対策を考えてみてはいかがでしょうか。